いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤです。
以前お話したように、不動産を購入するにあたり、居住目的ではなく投資用として所有される方も多くいらっしゃいます。
不動産投資と株式など他の投資との比較から、その特徴を解説していきたいと思います。
基本的にマンションやアパートの購入を前提に考えていきます。
●最大の特徴は借入ができること
不動産投資をやっていくと切っても切り離せないのが金融機関の存在です。
通常、一般の方が投資信託や株式を購入する場合、証券などを担保にローンを組んでくれることはありますが、金融機関からそれらの購入を理由に借入をすることは難しいです。
もしそのような相談をして借入ができたとしても、金利の高いフリーローンやカードローンになることが多いと思います。
それに比べ、不動産になると金融機関側は購入物件を抵当に入れたり、保証協会を通して貸付することで貸し倒れのリスクを減らすスキームが確立されているため、融資を引き出せる可能性があります。
もちろん、ご本人の年収やご年齢、今までの経歴、物件そのものの価値など様々な条件次第ではありますが、審査の土台にすら乗らないということは無いと思います。
私自身、
年収が２００万円台の時に3ＬＤＫのマンションを購入したこともあります。
借入を上手く使えるようになると、手出しの資金をあまり出さずに投資に参加できることになります。
一度上手くいけば返済金額よりも賃料が多くなり、現金を減らさずに２件目３件目と数を増やしていくことも可能です。
●金額が大きい
先ほどは借入がしやすいことがメリットと言いましたが、反対に言えば借入が前提なほど購入金額が高いということになります。
株やＦＸや投資信託であれば数万円から始めることもできますが、不動産購入であれば最低でも数百万円からになってしまいます、リスクを取らず借金をせずに投資をしたいという方であれば自己資金を貯めるだけで多くの時間を使ってしまいます。
また、失敗した時のリスクの大きさにも直結します、最終的に売却して借入の金額よりも上回ればいいですが、それ以下になると返済を自己資金から出さなければいけません、そもそもの額が大きいので一発で投資から退場するという可能性もあります。
●利回りはピンキリ
利回りに関しては他の投資と同様、リスクの取り方次第で利回りも変わっていきます。
場所や個別性が高いので一概には言えませんが１０％以下の物件が殆どでしょう、中にはボロ家をリフォームして２０％以上の利回りを確保している猛者もいらっしゃいます。
●経年劣化があるが自分で操作できるのも魅力
建物を賃貸しているとどうしても起こるのが経年劣化です、表面的な利回りだけでなく修繕費などを考慮した運営が必要です。
しかし、逆に言えば自身で物件自体を手直ししたり、リフォームすることができるのは不動産特有です。
株などでは購入する銘柄などは選べますが、購入した後にその銘柄が上がるように操作することは難しいでしょう。
それに比べると手の入れようがある分、不動産の方が購入後の対応をやりやすいと言えます。
●流動性は低い
買いたい時、売りたい時にどれくらいの時間で購入・売却できるかの指針として流動性という言葉が使われます。
不動産は他の投資に比べ流動性はかなり低い方でしょう、そもそも株などと違い同じ品物というものが一つもなく個別性が高いので目的の物件を見つけるにも時間がかかりますし、融資するのであれば契約から２週間～1か月程度はかかります。
また、売却の際も同じで、不動産会社の準備の時間や買主を見つけるための時間、買主が契約して融資をするまでの時間があります、たまにすぐさま決まることもありますが、やはり１か月以上は考えておいた方がいいでしょう。
地域や価格次第では１年以上かかってしまうこともあります。
●価格変動は緩やか
全体の傾向として相場価格が上がったり下がったりすることはありますが、一夜にして暴落したりということはまずありません。
しいて言えば火事や地震などの災害がありますが、保険に加入することでリスクはグッと減ります。
●賃借人を集めなければいけない
当たり前のことですが、不動産投資で利益を得るには人に部屋を貸しておかなければいけません。
空室中は賃料が入ってこないので、融資で購入している場合だと、むしろ赤字になってしまうかもしれません。
どういった物件に人は集まるのか、リフォームをかけるにしても、どれくらいの金額を投資するのかの判断が常に付きまといます。
間に不動産会社が入っていたとしても、１００％賃借人が集まるわけではありません、そんな時にどういう舵取りをするか判断するのはあくまでご本人になります。
他との兼ね合いから投資という言葉を使っていますが、非常に経営に近いと思っています。
●まとめ
- 不動産投資は他の不動産と比べて多くの違いがある
- 投資というよりは経営という意識を持つ
「沖縄で中古物件の購入を考えているけど何から始めたらいいかわからない。」
とお考えの方は
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