いつもお世話になっております、沖縄の中古物件をリノベーションすることでワクワクを増やしたい、株式会社イエカリヤ代表の當間です。
不動産の売買に欠かせない所有権移転登記（名義を変える。）の手続きですが、申請の際に不動産の評価額が書かれた証明書をくっつけて法務局に申請しなければいけません。
この証明書は役所によって名称は異なりますが「資産税課」的な所で入手できます。
通常は評価証明書を出すのですが、どうしても役所が発行してくれないパターンもあるようです。
そんな時はどうやって申請を出すのでしょうか？今回のお話しは少しニッチな所なので不動産会社用＆備忘録として書いています。
なので細かい話の説明はしていません、基本的なお話しは下のリンクで充分です。
詳しくはコチラ、取ってくるのは評価証明書？それとも公課証明書？（売却専用ホームページに飛びます）
あと、今回のお話しはあくまである役所・法務局の取り扱いです。
全国一律で同じ対応ではないので注意してください。
実際にいろいろと調べていくと、場所によってかなり対応が違うことがわかったので、込み入った案件は直接問い合わせることが大切です。
状況説明
1.役所から買い取った土地を他の人に売りたい
2.保存の登記と所有権移転登記は今年の１月、新たな契約の残代金決済は４月を過ぎる
3.役所からの購入時、分筆・売買されたのが去年の１２月
4.もともと役所の土地なので評価額は０円
というのが前提です、一つ一つは大したことないのですが、複合されてややこしいことになっていました。
評価額と年度の説明
評価証明書などの区切りは４月から新年度が始まります。
新年度が始まると評価額が変わる可能性があるので、同じ年の1～３月に評価証明書を取得していても４月に入ると新たに請求しなければいけません。
さらに、役所は１月１日の所有者しか把握していないため、新しい所有者が本当にその不動産を購入しているかわからないのでそのまま行っても出してくれません。
もちろんそれで諦めるのではなく、通常であれば所有権移転した後の登記簿謄本をもっていって「ちゃんと私の名義になっていますよ。」という証明をすればOKです。
備考の部分に「年月日～さんに変更」的な記載をして印刷してくれます。
分筆された年に売買をしたい
土地を分筆すると1つだった土地が２つに分かれるわけですが、2のような感じでその年中は新しい地番の評価証明書はでません。
例外があるようですが、普通は1筆だった時の評価証明書を出して、それぞれの㎡数で按分して金額を決めます。
評価額が０円の時
公衆用の道路等では評価額が０円となっていますが、所有権移転する際に「近傍宅地」といって、近くの似たような土地なら評価額いくら？
という金額を出してもらって登録免許税を計算します。
今回は何が問題だったのか
結論から言えば役所＆僕の勘違い＆知識不足でした。
そもそも今回の売買は売主側にも不動産買会社がいらっしゃって、本来なら売主側が準備する書類なのですが「役所に行ったけど出してくれなかった。」と連絡があったので代わりに取りに行きました。
今回は単純に、3.の様に旧の地番で請求するということを知らず、新地番だけを請求して役所に登録されていないパターンなんだと思っていたんです。
念のため、本当に念のため役所に電話確認した所、3か所くらいたらい回しにされたあげく、出せると言ったり出せないと言ったり結論がコロコロ変わって大変でした。
役「1月1日に存在していない不動産の評価証明書は取れないです。」
私「じゃあ、旧地番の評価証明書ください。」
役「役所の所有物なのでダメです。」
私「え？」
役「え？」
私「通常、分筆後の売買は旧地番の価格を土地の按分で申請するのですが、どうしても取れないんですか？」
役「役所の名義なので無理です。評価証明書ではなく、資産証明書になら金額を記入してもいいです。」
私「それで登記申請通るんですか？」
役「知りません。」
私「え？」
という所で一旦お話し終了、さすがにイチかバチかで書類を提出するのは怖いので法務局に相談。
私「かくかくしかじか。これで申請って通るんですか？」
法「あんまり例がないから100％とは言えないけど役所が発行する書類なら行けるはず・・・。」
法務局の方も聞いたことの無いようなお話しでした。
とはいえこれ以上どうしようもないですし、
「評価証明書以外の形で出せることも初めて知ったのでいい勉強になったな。ちょっと険悪な感じになって役所の方ごめんなさい。」
と思いつつ再度役所に電話すると。
役・私「「すみません、こちらの勘違いでした。」」
・・・え？
役「今回、保存登記が今年の1月にされていたので1月に分筆されていると思っていました。」
私「あ、そうですね、私もそう思ってました。」
役「でも、表題部を見ると12月に分筆されています。」
私「なるほど。」
役「ということは今年の1月1日時点で、『存在しているけど、保存登記されていない物件』だったということです。」
私「そうですね・・・ということは。」
役「役所では1月1日時点で存在している不動産であれば評価証明書出すことができます。すみませんでした。」
私「私の方も法務局に確認して、資産証明書でも恐らく申請できるという話だったので、お騒がせして申し訳ないと思っていたんです。とにかくどうにかなって良かったですー。」
ということで、一件落着しました。
恐らく登記簿謄本をもって直接役所に行っていたらもっと早く終わっていた話だったと思います。
調べてみたら大阪市凄い！
今回の件で評価額についていろいろと調べてみると、本当に法務局や市町村によって対応が様々だということがわかりました。
その中で見つけたのが大阪市の取り扱いです。（2020/4/23現在）
大阪市が法務局に評価額の電子通知を行っています。
4.のように特殊な形式でない限り、毎年送られてくる固定資産税の課税証明書（しかも写しでもいい）で良いという内容。
売主側が用意する書類が一つ減りますね、近くに住んでいる方ならいいのですが遠方の不動産を売るという場合もあるのでかなり助かります。
沖縄も早くこうなればいいですねー。
まとめ
・どうしても登記申請時に評価証明書がでなくても代用できる可能性がある。
・わからないことは粘り強く問い合わせる。
・沖縄も評価額の電子通知お願いいたします。
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