いつもお世話になっております、沖縄の中古物件をリノベーションすることでワクワクを増やしたい、株式会社イエカリヤ代表の當間です。
以前、たった１つの勘違いで税率が約２０％増える？不動産譲渡所得税の注意点という記事を書きました。
原則はわかっていても、長期譲渡になるタイミングが頭の中だと少しわかりにくいんですよね。
落ち着けばわかりますが、１月１日時点で５年を超えるといわれても勘違いで間違ってしまう可能性があります。
なので、購入日や売却日を入力すると自動で判定してくれるエクセルを作ったので共有させていただきます。
「１月１日時点で５年を超える」を式に直す
黄色の部分の入力事項を入れると、水色の部分にある式で自動に出力するようにしたいです。
まずは、長期譲渡になるタイミングを出しましょう。
計算式を入れるにはまず、これからやりたい事を正確に把握しておかなければいけません。
長期譲渡になるタイミングは、
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
です。（国税庁より抜粋）
それでは「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える」って具体的にどういうことかと考えました。
「購入日から５年後を出して、そこから次の年の１月１日になるように上手く計算して・・・・めっちゃ大変そう。」
と、思っていたのですが、よくよく考えると。
「購入日から６年後の年の１月１日」
でいいことに気づきました、これなら計算式めちゃくちゃ簡単です。
嬉しくなったと同時に、
「この考えリアルでもシンプルで使えるからエクセルにする意味ちょっと減るな。むしろ、何月何日って関係なくて年だけで判断できるじゃん。」
とも気づいて少しへこみました。
ま、まぁ何かのタイミングでエクセルでも使いたくなるかもしれませんし、続けていきます。
まずは指定した年月日を出してくれるDATE関数を使います。
購入日から年数を取って６年後にしたいので、年にyear(C2)+6、購入日が入っているC2から年を抜き取り、６を足すことで購入日から６年後の年数がわかります。
月と日に1をそれぞれ入れると完成です。
実際に見てみましょう。
2020/1/1に所有すると５年後は2025/1/1です。
「超える」と言うのは５年ぴったりではダメでなので2025年は短期譲渡になります。
なので、長期譲渡になるのは2026/1/1ですね、きちんと判定されています。
試しに6/1、12/31と入れてみても、もちろん同じ日付のままです。
購入日の年を変えると自動で変わることが確認できます、これで長期譲渡になるかどうかの判定はできました。
購入日と売却日の差から判断する
蛇足ですが売却日から短期・長期を判断する式も作りました。
こちらもかなりシンプルで、売却日から長期譲渡可能になった日を引きます。
プラスになると売却日の方が後になるので、長期譲渡。
マイナスになると売却日の方が早い日付になるので、短期譲渡という具合です。
ちなみに、同じ日であれば長期譲渡可能なのでプラマイ0は長期譲渡に含めます。
と言うことで、入る式はこうなります。
=IF(C8-C4>=0,”長期譲渡”,”短期譲渡”)
C8（売却日）からC4（長期譲渡可能日）を引いて、0以上なら長期譲渡。
それ以外（マイナス）なら短期譲渡という式になります。
長期譲渡の日よりも売却日が早いと短期譲渡が出力。
長期譲渡の日よりも売却日が遅いと長期譲渡が出力されます。
これで、完成しました。
売却時の手残りの概算を出したいときに便利かもしれません。
ただし、具体的は計算は税理士さんにお願いしないといけません、間違っても「この数字で確定です。」なんて不動産屋さんが言ってはいけませんよ。
あくまで、自社内の目安程度にしてください。
あと、１月１日近辺がちょっと不安なので間違っていたら教えてください。
まとめ
エクセルやプログラミングをすると自分のやりたいことが明確になります。
副産物で簡単な考え方に気づいたので良かったと思います。
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