いつもお世話になっております。
沖縄で中古物件+リノベーションを扱っている株式会社イエカリヤの西島です。
さて！皆様は軍用地はご存知ですよね？
不労収入の代名詞的な軍用地ですが、軍用地を購入したいときに見かける『倍率』はご存知ですか？
年間地料が100万円で、倍率は10倍なら売買価格は1000万円です。
言うなれば、10年後に元が取れます( ･´ｰ･｀)ドヤ
年間地料が50万円で、倍率が40倍なら売買価格は2000万円です。
つまり40年かかることになりますね。
このように年間地料に倍率をかけた金額が販売価格となります。
倍率の決め方
倍率は市場の動向に左右されるので、変動があります。
返還の見込みが少ない☞長く地料が貰える☞倍率が上がる傾向
例）嘉手納飛行場
返還見込み有り☞返還されたあとの価値見込んだ倍率
例）普天間飛行場
また、返還後も土地の収益が見込める時期までは補償金や給付金が出ます。
参考：内閣府HP「給付金制度の拡充について」
利回りと倍率
倍率が上がるほど利回りは下がり
倍率が下がるほど利回りは上がることになります。
なので、倍率は資産運用の面でとても重要な数字になります(｀･ω･´)
しかし、普通の収益不動産に比べると利回りは低い傾向にあります。
ここで、軍用地のメリット・デメリットをご紹介しましょう。
●メリット●
・換金性が高い
・担保の信用が高い
・共有持ち分も売却することができる
・長く安定的に借地料が貰える
・毎年地料は高くなっている
・固定資産税が安い
●デメリット●
・返還になった際、区画整理で㎡数が削られる場合がある
・普通の不動産に比べると利回りが低い
利回りが低い=ダメという認識はNG
さて、不労収入の代名詞だがデメリットとして利回りが低いことがあげられると先述しました。
「え、利回りが低いの？なら、いいや」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
確かに、利回り的には２～３％ほどです。
これが通常の収益物件なら綿密に利回りのシミュレーションなどして、
いかに利回りを高くするかと考えるのが定石だと思います。
しかし、軍用地の利回りの低さはデメリットでありながらデメリットではありません。
軍用地は言わば日本政府との賃貸借契約です。まさに安心・信頼の塊!
だから、利回りは低くても回収できないリスクも低いのが最大のポイントです。そして、年間地料は年々右肩上がり。理由としては周辺地域が新興地域として開発などが進んで地価が高騰しており、土地連(沖縄県軍用地等地主会連合会)の要求を呑む形で、防衛省が年々増額しています。
これらのことから、スピード重視の投資をしたい方にはおすすめできません。
じっくり時間をかけて、確実な投資をしたい方に向いているといえます。
今回は軍用地の倍率についてお話しました、少しでもお役に立てれば幸いです。
倍率と利回りの早見表はこちらをご覧ください。
イエカリヤでは土地・建物の売買はもちろん。
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