いつもお世話になっております、沖縄の中古物件をリノベーションすることでワクワクを増やしたい、株式会社イエカリヤ代表の當間です。
２０１８年４月２９日のがっちりマンデーでアパホテルの元谷外志雄代表が出演されていました。
アパホテルと言えば大きな帽子が特徴的な社長のイメージですが、実質的に運営を担っているのは元谷外志雄代表の様です。
その時の内容はコチラから
必要最小限の面積にして部屋数を増やしたり、部屋を明るくすることで出張先でも仕事をしやすくするようになど、ホテル事業としての取り組みも取り上げられていました。
それに加えてホテル用地を探して買うための方法が長時間にわたって放送されています。
その内容を見ていると、これから不動産を購入しようとしている方にとって、大変参考になる考え方だったので、ご紹介させていただきます。
●物件を買うまでの流れ
不動産屋さんから連絡があると会長自ら土地を見に行きます。
境界を確認し、大体何個作れるか想定し建築部署に見積もってもらい先に進めるか判断します。
この時点では、一般の方が参考にできるところはあまりありません。
会長が出したおおよその部屋数180室に対し、建築部署の出した部屋数が179室とほぼ同じだったのはすごかったですが。
今回、皆様にご紹介したいのは不動産屋さんに連絡を入れてもらうための事前段階のお話です。
●物件情報を持って行きたくなる人になる
不動産屋さんの立場からすると、アパホテルはとりあえず物件情報を持っていこうと思える会社です。
・なぜなら、形のいびつな土地(不整形)でも購入する。
・支払いは現金一括払い。
と言うことを、公言しています。
形が長方形でなく、L字に曲がっていたり複雑な土地だと、マンション業者や建売業者はあまりいい顔せずに断られることが多いんです。
その点、アパホテルはなら話を持っていって交渉の土台に上げることができるので、何かあったらとりあえず情報を見せようと言う意識になります。
さらに不動産の購入には業者からすると2つの大きなハードルがあります。
それは契約と決済の2つです。
契約はもちろん買う方がその物件を気に入っていただけるかどうかが重要になります。
そこで契約が終わったとしても、ほとんどの場合は銀行融資になるので、審査期間が発生しますし融資が降りない可能性もあります。
その間、他の問い合わせが来ても、2番手3番手と言う形になるので販売力は落ちてしまいます。
それで残金決済までいければいいのですが、融資が下りないというのは不動産会社にとって大きなリスクとなります。
その点、現金一括払いというのは非常に魅力的なので、こぞって土地を紹介することになると思います。
この2つの理由から、アパホテルは全国の不動産会社から「買ってくれませんか?」と情報が集まり、良い土地を購入することができています。
●一般の方に応用するなら
「そんなこと言われたって、現金でお金を用意するは無理だよ。」
と思われるでしょう、それに、いびつな土地を買いたくないというお気持ちもわかります。
アパホテルのやっていることをそのまま真似しろと言うわけではなく、そこから皆様が良い物件に巡り合うためにするべき事を見出せればと思います。
●ゆずれないところと譲れるところを決める
アパホテルの例では駅前・安い、ということを絶対の条件にしています。
その代わりに、変な形の土地でもオーケー、現金ですぐ支払う、という方の条件を緩めています。
これが、きれいな土地で立地も良くて、安くて銀行融資。
と言う状態だと不動産会社から情報はあまり流れてきません。
中古物件を探すと、判断基準はいろいろあります。
土地、戸建て、マンションなのか。
住みたい地域はどこなのか、金額はいくらまでなのか、土地の形や間取りにこだわりはあるのか。
数え上げればきりがありません。
その全てを満たす不動産と言うのは奇跡的な確率でしか出てくる事はありませんし、そういった物件は競争力が高く値段も高くなる傾向にあります。
なので、アパホテルと同じように絶対に譲れない項目と少し条件を緩めても良い項目と言うのを初めから設定しておきます。
それを明確化しておくことで、少し条件から外れた物件に対しても素早く対応することができますし、間口を広げるため会社からの情報の提供も多くなります。
●現金一括は無理だから事前審査
不動産を購入するときに現金一括で購入できる方というのはほぼいません。
アパホテルのような真似はできないですが、不動産会社から見て融資が少しでも確実になるお客様というのは、情報を先に流したくなるお客様と言うことにつながります。
年収で差別すると言うわけではありませんが、いくらお客様に購入の意思があっても、お金が払えなければ買う事はできません。
そうなると売主様、購入希望者様、不動産会社の全員が損をしてしまいます。
ではどうすれば良いのかと言うと、事前審査（仮審査）を受けておくことをお勧めします。
「このエリアで不動産を探しています。」と言うだけよりも、
「事前審査も済ませてきました。」
「こうゆう物件が欲しくて、これだけは譲れません。」
「そのかわりこういうところは条件から少しズレていてもいいのでとりあえず、情報があればください。」
と、言った方が不動産会社の反応が良くなるでしょう。
自分がどういう不動産が欲しいのか明確化するためにテンプレートを用意しています。
●まとめ
・絶対の条件とそれ以外の条件を明確にする
・事前審査を済ませておいて、不動産会社に購入する意思があることをアピールする
・欲しい物件とズレててもいいので何かあったら連絡くださいと言っておく
「沖縄で中古物件の購入を考えているけど何から始めたらいいかわからない。」
とお考えの方は
の記事がおススメです。
●売却専用ページにて、購入希望者一覧ページを公開中です。売却サイトをご覧になっている物件所有者様には、
「買う人がいるなら売ってもいいかな？」
くらいの気持ちで見ている方もいらっしゃいます。
もし、そういう方の不動産があなたの希望条件に一致していた場合、本来なら市場に出ないはずの物件情報が手入ります。
希望条件を記入していただければ、個人情報以外の内容を購入希望者一覧ページに掲載することができます、もちろん不要であれば載せません。
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