いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤです。

 

不動産の登記簿謄本を見ていると、抵当権や根抵当権という言葉を目にします。

金融機関から借り入れをして不動産を担保にする事を抵当に入れるといいますが、「根」という言葉が入ると何が違うのでしょうか？

宅建の解説まで行くと長くなるので今回は概要を説明します。

 

●基本的には抵当権

まず、抵当権の方ですが、一つの借り入れにつき一つの抵当権が設定されます、一般の方が自宅を購入する時などはこちらになることが多いです。

万が一、この借入を返済できなくなった場合には、「担保にした不動産を競売で売り返済にあてる。」というのが抵当権の目的です。

金融機関側が貸し倒れのリスクを抑えるための制度ですね。

 

この抵当権はあくまで特定された借入があってこそ存在することができます。

なので、融資した借入を返済し終わると自動的に抵当権は消えてしまいます。

 

例えば１，０００万円の融資に対して抵当権を設定して返済し終わった場合、抵当権は消えます。

そんな時に「リフォームを入れたいからまた融資したい、抵当権の設定はまだ消していないからそれ担保にできないか？」

という要望があったとしても、あくまで謄本に載っている抵当権の設定は以前に借入した融資に対しての物なので、新しい融資には使えません。

新たに融資をしたいのであれば、抵当権も新しく設定しなければいけなくなります。

 

通常、戸建てやマンションを購入して居住する分には抵当権で十分ですが、会社などになると借入と返済を繰り返し行うことが多いので、いちいち抵当権の設定と抹消を繰り替えすのは手間ですし、司法書士の先生に支払う金額もその都度かかるので大変です。

そんな時に使われるのが根抵当権です。

 

●不特定の融資に対して担保を入れる

先ほどの抵当権は特定された一つの借り入れに対して設定されていましたが、根抵当権は一定の範囲内の借り入れについて設定されます。

銀行取引や売買取引の範囲内といった、不特定の債権についての設定なので、返済し終わったからと言って根抵当権が消滅することはありません。

 

借り手としてはある程度の枠を確保しておいて、その枠内で借りたり返したりを繰り返すことができるので抵当権比べてすごく便利です。

この枠内で借入できる範囲の事を極度額といいます、金融機関にもよりますが極度額は限度いっぱいまで借りられるわけでなく、大体８０％前後限度になります。

返済が滞った際、金融機関に担保される範囲は極度額が上限なので、極度額１００％で貸して遅延損害金が出るとその遅延損害金は担保の範囲内からはみ出てしまいます。

ですので、少し余裕を持たせて融資するわけですね。

さらに、根抵当権は極度額でなく実際に借りている資金に対して金利がかかるので、極度額が多くて困ることはありません。

ある程度の額の根抵当権を持っておけば資金繰りが楽になるので会社としても非常に楽になります。

 

●まとめ

• 抵当権は特定の債権、根抵当は一定範囲内の不特定債権に対しての担保
• 根抵当権は繰り返し融資と返済ができるので便利

いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤです。

 

以前お話したように、不動産を購入するにあたり、居住目的ではなく投資用として所有される方も多くいらっしゃいます。

オーナチェンジ

不動産投資と株式など他の投資との比較から、その特徴を解説していきたいと思います。

基本的にマンションやアパートの購入を前提に考えていきます。

 

●最大の特徴は借入ができること

不動産投資をやっていくと切っても切り離せないのが金融機関の存在です。

 

通常、一般の方が投資信託や株式を購入する場合、証券などを担保にローンを組んでくれることはありますが、金融機関からそれらの購入を理由に借入をすることは難しいです。

もしそのような相談をして借入ができたとしても、金利の高いフリーローンやカードローンになることが多いと思います。

 

それに比べ、不動産になると金融機関側は購入物件を抵当に入れたり、保証協会を通して貸付することで貸し倒れのリスクを減らすスキームが確立されているため、融資を引き出せる可能性があります。

もちろん、ご本人の年収やご年齢、今までの経歴、物件そのものの価値など様々な条件次第ではありますが、審査の土台にすら乗らないということは無いと思います。

私自身、

年収が２００万円台の時に3ＬＤＫのマンションを購入したこともあります。

 

 

借入を上手く使えるようになると、手出しの資金をあまり出さずに投資に参加できることになります。

一度上手くいけば返済金額よりも賃料が多くなり、現金を減らさずに２件目３件目と数を増やしていくことも可能です。

 

●金額が大きい

先ほどは借入がしやすいことがメリットと言いましたが、反対に言えば借入が前提なほど購入金額が高いということになります。

株やＦＸや投資信託であれば数万円から始めることもできますが、不動産購入であれば最低でも数百万円からになってしまいます、リスクを取らず借金をせずに投資をしたいという方であれば自己資金を貯めるだけで多くの時間を使ってしまいます。

 

また、失敗した時のリスクの大きさにも直結します、最終的に売却して借入の金額よりも上回ればいいですが、それ以下になると返済を自己資金から出さなければいけません、そもそもの額が大きいので一発で投資から退場するという可能性もあります。

 

●利回りはピンキリ

利回りに関しては他の投資と同様、リスクの取り方次第で利回りも変わっていきます。

場所や個別性が高いので一概には言えませんが１０％以下の物件が殆どでしょう、中にはボロ家をリフォームして２０％以上の利回りを確保している猛者もいらっしゃいます。

 

●経年劣化があるが自分で操作できるのも魅力

建物を賃貸しているとどうしても起こるのが経年劣化です、表面的な利回りだけでなく修繕費などを考慮した運営が必要です。

しかし、逆に言えば自身で物件自体を手直ししたり、リフォームすることができるのは不動産特有です。

 

株などでは購入する銘柄などは選べますが、購入した後にその銘柄が上がるように操作することは難しいでしょう。

それに比べると手の入れようがある分、不動産の方が購入後の対応をやりやすいと言えます。

 

●流動性は低い

買いたい時、売りたい時にどれくらいの時間で購入・売却できるかの指針として流動性という言葉が使われます。

 

不動産は他の投資に比べ流動性はかなり低い方でしょう、そもそも株などと違い同じ品物というものが一つもなく個別性が高いので目的の物件を見つけるにも時間がかかりますし、融資するのであれば契約から２週間～1か月程度はかかります。

 

また、売却の際も同じで、不動産会社の準備の時間や買主を見つけるための時間、買主が契約して融資をするまでの時間があります、たまにすぐさま決まることもありますが、やはり１か月以上は考えておいた方がいいでしょう。

地域や価格次第では１年以上かかってしまうこともあります。

 

●価格変動は緩やか

全体の傾向として相場価格が上がったり下がったりすることはありますが、一夜にして暴落したりということはまずありません。

しいて言えば火事や地震などの災害がありますが、保険に加入することでリスクはグッと減ります。

 

●賃借人を集めなければいけない

当たり前のことですが、不動産投資で利益を得るには人に部屋を貸しておかなければいけません。

空室中は賃料が入ってこないので、融資で購入している場合だと、むしろ赤字になってしまうかもしれません。

 

どういった物件に人は集まるのか、リフォームをかけるにしても、どれくらいの金額を投資するのかの判断が常に付きまといます。

間に不動産会社が入っていたとしても、１００％賃借人が集まるわけではありません、そんな時にどういう舵取りをするか判断するのはあくまでご本人になります。

他との兼ね合いから投資という言葉を使っていますが、非常に経営に近いと思っています。

●まとめ

• 不動産投資は他の不動産と比べて多くの違いがある
• 投資というよりは経営という意識を持つ

「沖縄で中古物件の購入を考えているけど何から始めたらいいかわからない。」

とお考えの方は

沖縄で中古物件を購入する時にやることまとめ

の記事がおススメです。

 

●売却専用ページにて、購入希望者一覧ページを公開中です。売却サイトをご覧になっている物件所有者様には、

「買う人がいるなら売ってもいいかな？」

くらいの気持ちで見ている方もいらっしゃいます。

もし、そういう方の不動産があなたの希望条件に一致していた場合、本来なら市場に出ないはずの物件情報が手入ります。

 

希望条件を記入していただければ、個人情報以外の内容を購入希望者一覧ページに掲載することができます、もちろん不要であれば載せません。

また、非公開物件の情報もいち早くご提供いたします、しつこい営業等は一切ございませんのでお気軽にお問い合わせください。

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