いつもお世話になっております、沖縄の中古物件をリノベーションすることでワクワクを増やしたい、株式会社イエカリヤ代表の當間です。

 

2020年に入ってから、物件査定の案件も増えてきて北から南まで行ったり来たりしています。

先日土地の物件調査をしていて気を付けなければいけないなと再認識したことがあるのでご紹介いたします。

 

まずは用途地域を確認

とにもかくにも用途地域を確認します。

同じ市町村内でも用途地域によって建てられるものや、建蔽率・容積率が変わってきます。

ざっくりわかろう、建ぺい率と容積率

今後の変更予定などもあるので弊社では役所でも確認しますが、とりあえずの調査は用途地域の確認はインターネットでもできます。

用途地域確認

弊社ではゼンリンから直接確認できるようにしています、物件のポイントなども記録できるので不動産会社にはおススメです。

不動産屋が使う仕事道具~PCツール編~

 

建築基準法で安心しちゃいけない

用途地域を確認したら、建築基準法上でどのような制限や建物が建てられるか確認します。

敷地の制限

 

大きな制限がかかるのはこの敷地の制限が多いのですが、それ以外にも強い制限がかかる地域があります。

地区計画

県が指定する制限とは異なり、その地域が決めたルールが適応されます。

地区計画を設定するにはその地権者の2/3の同意が必要なので、全ての地域に当てはまるだけではありませんが、制限の内容によっては売買価格に影響したり、作ることのできる建造物に影響してきます。

 

現在沖縄で施工されている地区計画の一覧

 

今回は沖縄市の比屋根の地区計画にあたっていました。

比屋根地区地区計画のパンフレットについて

 

今回調査した土地が300㎡(約90坪)程度なのですが、地区計画の中でFの地域になっています。

この地域は建物を作るときの敷地面積の最低限度が180㎡(約54坪)になっています。

なのでアパートでは少し小さい、一軒家だと土地の値段が高い、だからと言って2つに割ることもできないという土地になります。

 

幸い場所がいいので、そこまで市場価値に影響はなさそうなのです、不動産会社を間に挟んでいれば知らずに買うということは無いと思いますが、個人間の取引の時には十分注意する必要があります。

 

まとめ

建築基準法以外にも制限がかかる場合があるので注意しましょう。

 

當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ

 

 

 

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