いつもお世話になっております、株式会社イエカリヤです。
早速ですが、先日弊社に宅地建物取引業者としての免許が正式に下りました。
知識としてはある程度知っていましたが、実際に動いてみると勉強になったので、備忘録ついでに、これから沖縄で宅建業者として独立される方の参考になれば幸いです。
●独立・開業までの大まかな流れ
事務所の確保
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法人を設立（個人事業主の場合は割愛）
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県の建築指導課に申請を提出
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許可が下りた後、ハトマークの全国宅地建物取引業保証協会、ウサギマークの全日本不動産保証協会のどちらかに加入（弊社はハトマーク）
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協会の面接
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保証金や協会の入会金等の支払い
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保証金等を協会が確認した後、領収証を貰い、県の建築指導課に提出
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晴れて沖縄の宅地建物取引業者として営業できるようになります。
●事務所の確保
まず、不動産会社として独立・開業するにあたり、事務所を決めなければなりません。
法人を作るだけなら自宅にしてしまってもいいですが、宅地建物取引業者として県に申請を出す際、自宅兼事務所にすると独立性を確保するための基準があるので、事前にその場所でいいのか確認しておいた方がいいです。
また、マンション等も事業として使うことを禁止されている場合があるので注意です。
事務所を借りる場合は、免許が下りるまで仕事はできないのに賃料は支払うという状態になるので、資金的に余裕をもって行った方がいいです。
立地や規模に関しては、あまり最初から高望みしない方がいいかと思います、仲介などをメインで行う場合は大きな店舗がなくても成り立つので、余裕ができたら事務所を移すことを検討してもいいと思います。
●法人を設立（個人事業主の場合は割愛ですが・・・）
法人として使える事務所の住所が分かれば、法人登記を行えます。とりあえず、自宅に登記する手もありますが、法人の住所変更登記に３万円の費用がかかるので、お財布事情と相談してからがいいと思います。登録免許税の税額表
個人事業主でも免許を取得できるのですが、個人的にはあまりおすすめしません。
ある程度利益が出てくると法人の方が税制的に有利ですし、取引する上で法人の方が信用があります、金融機関に対しても信頼度が上がります。
「ある程度事業を進めて大きくなったら法人成りしよう」
と考える方もいらっしゃいますが、
・今まで使っていた口座の変更
・自社の賃貸物件を所有している場合の処理
など、無駄な手間が増えるので、初めから法人の方がいいかと思います。
私は勉強がてら法人登記は自分で申請しましたが、定款等の打ち合わせをして、司法書士の先生に依頼すれば1～2週間程度で完了します。
費用は大体３０万円超くらいでしょうか。
あ、事前に実印も発注しておいた方がいいですね。
●県の建築指導課に申請を提出
法人が完了すると、いよいよ宅建業の申請です。
こちらのホームページから手引きとエクセルファイルをダウンロードして記入していきます。
印鑑を押すにしても代表印か個人印か、「事務所の名称」の記入内容が事務所名ではなく「本店か支店」だったり、こうかな？という見切り発車でいくと後々訂正が多くなってくるので、手引きを見ながら丁寧に記入することをお勧めします。
申請書は提出して終わりではなく、県庁１０階の建築指導課で内容を確認するため、事前に建築指導課の方にアポを取らなければいけません。
目の前で内容をチェックされている時は、学生時代のドキドキ感があります（笑）
特に補正がなければ申請してから１か月～2か月程度で許可が下りると思います。
余談ですが、エクセルの1セルごとに1文字入れるのって面倒ですよね、何か簡単にできる方法があれば教えていただきたいです。
●ハトマークの全国宅地建物取引業保証協会、ウサギマークの全日本不動産保証協会のどちらかに加入（弊社はハトマークです）
営業保証金として１０００万円供託することができるなら、加入しなくてもいいのですが、大体の場合加入することになると思います。
以前いた会社でもハトマークだったので、こちらの場合の方法を書いていきます。
県から許可のハガキが送られてくると申請を出すことができます。
こちらもネットで申請書が取得できるので、記入例に従って進めていきます。
住民票や会社謄本など、県の許可申請時と同じ書類が必要になるので、まとめてとっておいた方が効率的です。
申請書も県の許可申請と同じことを書くことが多いので、一緒にやってしまった方がいいと思います。
●協会の面接
記載にミスなどがなければ、予定を合わせて宅建協会との面接になります。
ここで気を付けなければならないのが、ハトマークの場合、面接の予定日が月に二回しかないこと、さらに言えば毎月第何週の何曜日という決まった指定がないため、事前に聞いておかないと予想以上に免許が下りるまでの期間が長くなってしまいます。
先ほど県の許可が下りてから宅建協会の申請書提出とは書きましたが、協会は相談すると丁寧に対応していただけるので、先に申請書受付を先にして、ハガキが来たら許可番号を記入という流れでも対応して頂けました、面接日の関係で後1日申請受付が遅れると、２週間伸びる所だったので助かりました。
面接そのものはそこまで構えて行く必要はありません、簡単な面談と宅建協会に入るメリットなどの説明なので１時間もかからず終了します。
●保証金や協会の入会金等の支払い
面接が終われば、その日に宅建協会への入会金や保証金の明細をもらえます。
その金額を入金し、協会が確認後数日で免許証を受け取りに行けます。
ここで少し注意なのが、その金額です、宅建に合格してすぐ独立しようとすると勘違いしがちなのですが、営業保証金の６０万円だけでは実際には開業できません。
宅建協会の入会金や不動産流通機構（レインズを使うために必要）へ入会金などでがかかってくるので、１３０万円～１４０万円は見ておいた方がいいでしょう。
●免許証などの受け取り
入金を宅建協会が確認すると、いよいよ免許証の取得です。
まず、宅建協会に保証金の領収証と業者票、報酬票などを頂き、その足で県庁に向かいます。
県庁で保証金の領収証を見せて、確認事項の読み合わせ後、免許証の取得。
これで晴れて宅地建物取引業者になれます、沖縄で開業された方は一緒に不動産業界を盛り上げていきましょう。
イエカリヤでは囲い込みなどは一切行っておりませんので是非ご一緒にお仕事しましょう。
案件によっては分かれの分かれ（買い手さんからの手数料の半分）になるかもしれませんが、お断りすることは一切ありません。
購入希望者一覧もまとめていますので、ご活用下さい。
既にある会社の系列であれば資金もある程度あるので安心だとは思いますが、開業当初はとにかくお金をかけないことが必要だと思います。
弊社ではインターネット広告をうちなーらいふ・goohome・アットホームに加盟しているので毎月のポータルサイト代を抑えたいという方、他のポータルサイトに加盟している方がいらっしゃいましたら是非お互いに掲載しあいましょう。
●思っていたことと違っていたこと
事前に聞いていた話と違っていたことが２点ありました。
一つ目が、事務所の確認です、宅建協会の方が実際に事務所に来て中を見ると聞いていたのですが、特にありませんでした。
その制度自体がなくなったか、自宅兼事務所などの要件がある所だけなのかもしれないですね。
二つ目が、推薦人の協力、宅建協会に申請する際、現在宅建業の免許を取得している方、2人の推薦が必要という話を耳にしていましたが、こちらも特に請求されませんでした。
●まとめ
初めて申請した時は、記入用紙が多く諦めかけましたが、記入例を見ながら丁寧にやっていけば必ず終わる作業なので頑張りましょう。
それでもシンドイ、その時間がもったいないと思われる方は、行政書士にお願いしてもいいと思います。
金額的には、ギリギリ２００万円超、３か月から６か月くらいは無収入なことを想定して４～500万円は必要かと思います。
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