いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤです。

個人の方が不動産を売却する際、利益が出れば税金が発生します、不動産を所有している期間によって税率が変わるのですが、気をつけないと思った以上に税金がかかってきてしますので注意しなければいけません。

よく「５年持てば長期譲渡になる」と勘違いしている方がいらっしゃるので解説していきます。

不動産譲渡所得税の概要

土地や建物を売った時／国税庁

ざっくり言うと、不動産を売却した時に利益が出ると、その利益から２０％か３９％の税金を支払わなくてはいけません。（２０１８年１２月１３日現在）

復興予算税などかかってくるので多少増えますが、割愛します、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

なぜ税率が２０％と３９％で分かれているかというと、所有期間が長ければ２０%（長期譲渡）、短ければ３９％（短期譲渡）という風に定められているからです。

長期と短期の決め方は？

もちろん、税率は低いほうが手残りの金額を多くなるのでそちらの方がいいですよね？

今回注目していただきたいのは、どれだけの期間持てば長期譲渡になるのかということです。

ここで国税庁のホームページを見てみましょう

土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

上でマーカーを引いている所をご覧ください、確かに「５年」というワードは入っていますが、その前に注目です。

「土地や建物を売った年の１月１日現在で、～５年を超える」です。

２０００年の１２月１日に購入した場合、２００５年の１２月１日で満５年になりますが、２００５年１２月２日に売却しても長期譲渡ではなく短期譲渡になります。

あくまで売った年の１月１日に５年を超えているかが要件なのです、今回のケースだと２００５年１月１日だとまだ５年は経過していせん。

長期譲渡になるのは、２００６年の１月１日からになります。

この内容を知らずに５年というワードだけを考えて「５年所有したから長期譲渡だろう」と２００５年１２月に売却してしまうと、長期譲渡なので３９％の税率がかかってしまいます。

１か月待つだけで税率が約２０％違うのは大きいですよね。

税金は思わぬところに要件があったりするので、個別的な話は税理士に相談するのが一番です。

まとめ

• 不動産譲渡所得は、売った年の１月１日で所有期間を判断する
• 具体的な案件があれば税理士さんにご相談

売却をお考えの方はこちらのページをご覧ください。

他にもお役立ちできる情報を投稿しております。

當間

沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ。

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あまり頻繁に見るものではないですが、登記簿謄本の甲区（権利部）に「処分禁止の仮処分」という登記がされていることがあります。

パッと見ただけでちょっと怖いこのワード、売買を進める際にはどうしたらいいでしょうか？

●そもそも処分禁止の仮処分とは

処分という言葉が２つ入っているので紛らわしいですね。

この登記がされているということは、物件の所有権について争いがあり、裁判所が売却を一時的に禁止している状態といえます。

例えば、宅建試験などでは時効取得の要件「１０年間、所有の意思を持って、平穏、公然、善意、無過失に占有を続けた場合」か「２０年間、所有の意思をもって、平穏、公然に占有を続けた場合」のどちらかで他の人の所有不動産の所有権を取得できる、となっています。

しかし、実務上では不動産を失う側がすんなり認めることは稀です、たいていの場合揉めて訴訟になることになるでしょう。

訴訟が終わらなければ時効取得での所有権移転はできないので、「名義は元の方だけど、これから別の人に変わる恐れがある」という怖い物件になってしまいます。

この状態で元の所有者が売却に出してしまうと、購入者と時効取得者との間で思わぬトラブルが起こってしまいます。

そうなると怖くて誰も不動産を購入できません、そこで裁判所が「処分禁止の仮処分」をその不動産に登記することで、

「今現在、所有権について争いがある物件」ということが誰の目にも明らかになります。

ちなみにこの仮処分の状態の間は元の所有者に所有権がありますし、裁判の結果で元の所有者のままということも十分あり得ます。

●どうしても契約を進めるならこうする

基本的には所有者が確定していないので契約を進めるべき案件では無いと思います。

しかし、購入者側の理解があり、それでも進めたいというのであれば、特約付きの契約書にした方がいいでしょう。

つまり、「処分禁止の仮処分が抹消されたら売買代金の支払い、相手に所有権が移った場合は白紙撤回」といった内容です。

ですが、手付金を払っていた場合、変換の可能性が通常の物件に比べて高く、売主側が使い込んでしまって返せないといったようなリスクが高いので最終手段といった感じです。

この登記がされているなら、たいていは弁護士さんか司法書士さんが関わっているはずなので、独断で決めず、相談しながら進めた方が無難です。

また、売主・買主の気が変わって契約自体がなくなる可能性は多少ありますが、裁判が終わって所有者が確定してから契約をした方が安全なのは確かです。

実際、弊社で行った時も確定後に契約・決済を行いました。

●まとめ

• 処分禁止の仮処分は、所有権を争っている状態
• 契約を無理に進める方法もあるが、裁判が確定してからの方が安心

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當間

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