いつもお世話になっております、株式会社イエカリヤです。

しつこいようですが、宅建の判決文問題は得点の取りどころなので、ぜひクリアできるようになってほしいです。

なので、今回も解説をしてきます。

●平成２５年問７

次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。

１．保証人が期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のために保証契約を締結した場合は、賃貸借契約の更新の際に賃貸人から保証意思の確認がなされていなくても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃借人の債務について保証する旨を合意したものと解される。

２．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う趣旨で合意した場合には、賃借人の未払賃料が１年分に及んだとしても、賃貸人が保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる事情がなければ、保証人は当該金額の支払義務を負う。

３．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う場合、更新後の未払賃料について保証人の責任は及ぶものの、更新後に賃借人が賃借している建物を故意又は過失によって損傷させた場合の損害賠償債務には保証人の責任は及ばない。

４．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う旨の合意をしたものと解される場合であって、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められるときには、保証人は更新後の賃借人の債務について保証の責任を負わない。

●今回言いたいことはこれだけ

特段の事情がない、かつ、信義則に反していないなら更新後も保証人は賃借人の債務を保証する。

ということは

特段の事情がある、または、信義則に反しているなら更新後の保証人は賃借人の債務を保証しない。

●選択肢

１．保証人が期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のために保証契約を締結した場合は、賃貸借契約の更新の際に賃貸人から保証意思の確認がなされていなくても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃借人の債務について保証する旨を合意したものと解される。

正しい、判決文通りの選択肢です。

２．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う趣旨で合意した場合には、賃借人の未払賃料が１年分に及んだとしても、賃貸人が保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる事情がなければ、保証人は当該金額の支払義務を負う。

正しい、わざわざ１年分と書いているところが気になるとは思いますが、判決文に期間の話はできていないですし、わざわざ信義則に反しないと書いてくれています。

３．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う場合、更新後の未払賃料について保証人の責任は及ぶものの、更新後に賃借人が賃借している建物を故意又は過失によって損傷させた場合の損害賠償債務には保証人の責任は及ばない。

誤り、判決文で保証人が負う債務は賃料等に限っておらず賃借人から生ずる債務は保証の範囲内です。

４．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う旨の合意をしたものと解される場合であって、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められるときには、保証人は更新後の賃借人の債務について保証の責任を負わない。

正しい、信義則に反しなければ保証の責任を負う→信義則に反していれば保証の責任を負わない。

●まとめ

この問題も事前知識がなくても、判決文を読み取れることができれば正解できる問題でした。

當間

沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ。

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前回と同様に、宅建の判決文問題を過去問から解説していきます。

●平成26年問5

債権譲渡に関する次の１から４までの記述のうち、下記判決文によれば、正しいものはどれか。

（判決文）
民法は、原則として債権の譲渡性を認め（民法第466条第１項）、当事者が反対の意思を表示した場合にはこれを認めない旨定めている（同条第２項本文）ところ、債権の譲渡性を否定する意思を表示した譲渡禁止の特約は、債務者の利益を保護するために付されるものと解される。そうすると、譲渡禁止の特約に反して債権を譲渡した債権者は、同特約の存在を理由に譲渡の無効を主張する独自の利益を有しないのであって、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されないと解するのが相当である。

１　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるときに限り、債務者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

２　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

３　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

４　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権譲渡禁止の特約は債務者の利益を保護するために付されるものであるので、債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。

●ちょっと楽にしてみよう

判決文問題は、判決文がだけでなく選択肢の文章も長い傾向にあります。ですが、見た瞬間に「うわっ、読むの面倒くさい」と思わず軽く全体に目を通してみてください。

今回の選択肢前半の「債権譲渡～譲渡された場合」まで全く同じ文章になっています、統一の前提であれば答えの選択肢に影響しないので、読まなくてもいいですね。なので、実際に読み解くべき文章は、

１　債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるときに限り、債務者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

２　債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

３　債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

４　債権譲渡禁止の特約は債務者の利益を保護するために付されるものであるので、債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。

こうなります、だいぶシンプルになりましたね。

●この一文でだけでＯＫ

なんだかんだ難しく書いていますが、今回の判決文が言いたいことで答えに関係するのは下の一文

債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されない

つまり、「債務者に無効主張の意思がないと無効の主張できないよ」これだけです。

●選択肢

１　債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるときに限り、債務者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

判決文は債務者が無効の主張する意思がある時と書いているので誤り。

２　債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

判決文は債務者が無効の主張する意思がある時と書いているので誤り。

３　債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

正しい、まさに判決文の内容と一致しています。ほかの選択肢がよくわからなくても、ここがどう考えても正しいので正解することはできると思います。

４　債権譲渡禁止の特約は債務者の利益を保護するために付されるものであるので、債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。

誤り、債務者が譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであればＯＫなのに、いかなるときもというのが間違っています。

●まとめ

やはり判決文は落ち着いて考えれば得点源になりうると思いますので、怖がらずに立ち向かいましょう。

當間

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今日は宅建士試験の中でも苦手意識のある方が多い判決文問題について実際の問題を解きながら説明してきます。

●平成２９年第３問

次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
判決文
共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで共有物を占有使用することを承認された第三者は、その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが、現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権原を有するので、第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡しを請求することはできないと解するのが相当である。

１．共有者は、他の共有者との協議に基づかないで当然に共有物を排他的に占有する権原を有するものではない。
２．ＡとＢが共有する建物につき、ＡＢ間で協議することなくＡがＣと使用貸借契約を締結した場合、Ｂは当然にはＣに対して当該建物の明渡しを請求することはできない。
３．ＤとＥが共有する建物につき、ＤＥ間で協議することなくＤがＦと使用貸借契約を締結した場合、Ｆは、使用貸借契約を承認しなかったＥに対して当該建物全体を排他的に占有する権原を主張することができる。
４．ＧとＨが共有する建物につき、Ｇがその持分を放棄した場合は、その持分はＨに帰属する。

●解説

はい、パッと見るだけで嫌になってきますね、少しずつかみ砕いていけば決して難しい話ではありません、色分けした部分が解答につながります。

こういう風に登場人物が分かりにくい時は絵にしましょう。

●前半部分

「共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで共有物を占有使用することを承認された第三者」の部分を読んでどういう状況かを見てみましょう。

まず、「共有者の一部」という文言から、共有物（選択肢では建物）を所有している人が２人以上いることが分かります。

さらに「共有者の協議に基づかないで共有物を占有使用することを承認された第三者」から、共有者間で協議されておらず。

共有物の占有を承諾した共有者「１さん」

共有物の占有を承諾していない共有者「２さん」

「１さん」から占有の許可を得た「３さん」

の３人が登場人物ということがわかります、厳密には共有者の人数はもっと多くなる可能性もありますが、とりあえずシンブルに考えます。

ここまでが前提になります。

●中盤部分

「その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできない」

「その者の占有使用を承認しなかった共有者」は先ほどの「２さん」ということがわかります、つまり「３さん」は「２さん」に対して排他的に占有する権原を持たないということです。

●後半部分

間の部分は飛ばして「第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡しを請求することはできない」に着目します。

これはつまり「２さん」は「３さん」に対して排他的に占有する権原を持たないということです。

●要するに

前半部分の前提の時は「２さん」と「３さん」はお互いに排他的に占有する権原を持たないということです。

難しそうに書いていますが、この問題はここさえ把握できれば正解できます。

●選択肢

それを踏まえて選択肢を見ていきます。

１．共有者は、他の共有者との協議に基づかないで当然に共有物を排他的に占有する権原を有するものではない。

正しい、有しているのであれば排他的占有権を主張できることになります。

２．ＡとＢが共有する建物につき、ＡＢ間で協議することなくＡがＣと使用貸借契約を締結した場合、Ｂは当然にはＣに対して当該建物の明渡しを請求することはできない。

前提と合わせると

共有物の占有を承諾した共有者「Ａ」

共有物の占有を承諾していない共有者「Ｂ」

「Ａ」から占有の許可を得た「Ｃ」

の３人の関係性を聞いています。

先ほどの後半部分から、Ｂは排他的占有権を主張できないので、選択肢は正しいです。

３．ＤとＥが共有する建物につき、ＤＥ間で協議することなくＤがＦと使用貸借契約を締結した場合、Ｆは使用貸借契約を承認しなかったＥに対して当該建物全体を排他的に占有する権原を主張することができる。

前提と合わせると

共有物の占有を承諾した共有者「Ｄ」

共有物の占有を承諾していない共有者「Ｅ」

「Ｄ」から占有の許可を得た「Ｆ」

の３人です。

判決文の前半部分からＦはＤに対して排他的請求権を主張できないので、誤りの選択肢になります。

設問が誤りの選択肢はどれか？なのでこの選択肢が正解になります。

４．ＧとＨが共有する建物につき、Ｇがその持分を放棄した場合は、その持分はＨに帰属する。

ここは判決文とは関係ない民法の規定です。

●まとめ

４は判決文から正誤を判断することができませんが、正解の選択肢は４が分からなくても出すことができます。

このように、判決文問題は事前知識が無くても正解を取ることができるので、逆にチャンスだったりしますので、「ヒントがいっぱい書いてあるラッキー」くらいの気持ちで挑みましょう。

當間

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