いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤです。
先日、不動産の仲介を行った際の仲介手数料の計算方法について説明しましたが、宅建試験に向けた説明なので少し切り口を変えていきたいと思います。
計算問題は面倒くさい、だからこそ周りに差をつけるチャンスです
●基本的な仲介手数料考え方の確認
1.一般の方が売る時には消費税はかからず、課税業者の場合のみ・・・消費税はあくまで消費税の課税業者が売却した時にかかってくるので、一般の方が売却した時にはかかりません。
ですので、新築物件であればほぼ消費税があります。中古物件の時は業者で無い方が売る場合も多いので注意が必要です。
2.土地に消費税はなく、建物に消費税はかかる・・・土地は消費されないという考え方なので課税されません、一方建物は時間と共に老朽化していくので消費税があります。ややこしくなる要因の一つです。
3.売買金額は税込み金額でやり取りすることがほとんど・・・不動産の価格を提示する際は税込み金額でお話をすることがかなり多いです、ほぼ１００％に近いのではないでしょうか。ここも勘違いしてしまう要因です。
4.仲介手数料は税抜きの金額で計算する・・・本当によくある勘違いです、税込みの金額でそのまま仲介手数料の計算をしてしまうケースに注意です。さらに、土地建物の価格をそれぞれいくらにするのかが難しい所。
●知らず知らずのうちに
例えば、土地建物の売買代金が３０００万円の物件があったとしましょう。
この物件の売主が一般の方であった場合、仲介手数料の上限は以下の式で求められます。
（今回は簡易的に仲介手数料に対しての消費税は計算に入れていません。）
（３０，０００，０００円×３％）+６０，０００円＝９６０，０００円
これなら話はシンプルです。
次に売主が課税業者だったとしましょう。
すると、先ほどの３で説明したとおり、売買金額は税込みで提示されていることがほとんどです。
ということは、土地建物３，０００万円（税込み）から税抜きの価格を算出しなければいけません。
しかし、ただ単に３，０００万円から消費税を引くのではなく、土地と建物の評価を出し、建物の部分から出さなければいけません。
もし、土地１，３８０万円、建物１，６２０万円（税込み）だとすると、消費税は建物だけにかかります。
税込金額から税抜き価格を出すには、（１００+税率％）で割ればいいので。
１６，２００，０００円÷１０８％＝１５，０００，０００円
となります、消費税は１，６２０万円と１，５００万円の差額なので１２０万円になります。
つまり、この物件は土地１，３８０万円、建物税抜き価格１５００万円、消費税１２０万円。合計３，０００万円（税込み）ということになります。
先ほどの４で言った通り、仲介手数料の計算に消費税は含めてはいけないので、今回の計算は
２３，８００，０００円×３％+６０，０００円＝７７４，０００円
となるので、消費税を考慮せずに計算した場合と比べ１８６，０００円の差が出ます。
もちろん、この状態で９６万円を請求すると不動産屋さんは宅建業法違反になりますし、お客様は余計な仲介手数料を支払うことになってしまいますので注意が必要です。
●まとめ
- 課税業者が売主の時は仲介手数料に注意
- 知らずに業法違反している可能性も
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