いつもお世話になっております、株式会社イエカリヤです。

 

住宅瑕疵担保履行法について昨日の続きからです。

住宅瑕疵担保履行法は頻出問題が多いですよ、2の1

●おさらい

  1. 売主が宅地建物取引業者、買主が宅地建物取引業者でないときに必要
  2. 契約前に供託所等の書面を交付
  3. 期間は引き渡してから10年
  4. 55㎡以下の建物は2戸で1戸扱い
  5. 届け出をしなければ、資力確認の基準日の翌日から50日経過で契約不可

昨日はこの中の1と2をやりました、特に2は毎年出ていましたね。

 

●期間はいつまで?

もちろん保証の期間は無限というわけではありません、買主に引き渡してから10年です。

書面の交付は売買契約前なので、しっかりと比較して覚えましょう。

 

平成24年問45

3.住宅販売暇庇担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。

誤り、5年ではなく10年でしたね、さらに言えば売買契約時ではなく引き渡し時です。

 

平成28年問45

4.Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。

誤り引き渡しから10年です、たとえ転売したとしてもそれは変わりません。そうじゃないと知り合いの宅建業者に一度売れば資力確保しなくていいということになるので、ズルする会社が増えてしまいます。

 

●小さい物件は損害賠償も小さいはず

住宅瑕疵担保履行法は宅建業者が新築の住宅を売る際、戸数に応じて供託する金額が変わってきます、細かい数字は過去問で聞かれていないので割愛しますが戸数が多ければ多いほど金額も高くなります。

それを踏まえた上で、一般的に一定の面積以下であれば損害賠償額も小さくなる傾向にあります。

200㎡ある家と50㎡の家とでは瑕疵の把握のしやすさも、損害賠償の額にも差がでます。

ということで、ある一定の面積→55㎡以下であれば2戸を1戸としていいですよというお話です、この制度は売主の宅建業者のための制度ですね。

 

平成25年問45
4.Aが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
正しい、先ほどの説明そのままですね。

 

平成28年問45
1.Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100平方メートル以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
誤り、55㎡以下の時のお話です。

 

平成29年問45

2.自ら売主として新築住宅をBに引き渡したAが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。

正しい、平成29年・平成28年と連続で出ていますね。

 

●定期的に資力の確認

引き渡しを終えた後も基準日ごとに免許権者(都道県知事か国土交通大臣)に届けでをしなければなりません、引き渡し時に供託していても後で抜かれると困りますからね。

万が一届け出をしなかった場合は、基準日の翌日から50日以後は新たな売買をすることができなくなります。

 

平成22年問45
4.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
正しい。

 

平成23年問45
2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
誤り、基準日以後ではなく基準日の翌日から50日以後となります。

 

平成24年問45
2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
正しい

 

平成26年問45
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
誤り、ここは少し細かい問題です、基準日からではなく、基準日の翌日から50日経過です。
この年は正答率46%なのでここで間違えた方も多いと思います。

 

平成29年問45
3.Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
誤り50日経過ですし、平成26年と絡めるのであれば基準日の翌日からというところでも削れます。

●まとめ

住宅瑕疵担保履行法だけでなく、業法全般がこういう風に同じような論点を聞かれることが多いので、とにかく過去問を回していきましょう。
當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ
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