いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤ代表の當間です。
不動産を保有していると毎年納付しなければいけない固定資産税ですが、売却した際はどうなると思いますか？
固定資産税の清算は自分達で
役所が新しい所有者に日割り分を請求することは無く、あくまでその年の１月１日に所有している方が支払います。
しかも、法律上では売主買主の固定資産税の清算方法は決まっていないので、そのままだと売主側は自分が使っていない不動産に対しての固定資産税を払ってしまうことになってしまいます。
１月に決済したとすると残りの１１か月分の固定資産税を使用していないのに払うのは嫌ですよね。
ですので、契約書上で取り決めをしてお互い不公平が無いようにするわけです。
全国宅地建物取引業保証協会が出している契約書にはこう書かれています。（平成３１年２月１９日現在）
（公租・公課の負担）
本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担する。
２ 公租・公課納付分担の起算日は、標記の期日※とする。
３ 公租・公課の分担金の清算は、残代金支払時に行う。
公租・公課というのが固定資産税のことと考えてください。
決済・引き渡しの前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担する、となっています。
実際、どういう手順になるのかというと。
１.売主は役所に１年分の固定資産税を支払う。
↓
2.決済日に日割り計算をして、買主の負担分を出す
↓
3.売買代金に加えて、固定資産税の日割り分を売主に払う。
という流れで清算完了となります。
その年の固定資産税を役所に払うのはあくまで売主なので、買主負担分を清算時に売買代金にまとめようということですね。
ちなみに、先ほど言った通り法律的にこうしなさいと決まっているわけではないので、ざっくりと月割りにすることもでっきますし、買主がその年の分を全て負担、売主が全て負担ということも可能です。
ただ、日割り計算が一番公平なので相手方にその要求をするならなにかしらの理由が必要になってくると思います。
いつを基準にして日数を考える？
先ほど、何気なく１月１日から計算する形でお話しましたが、清算の起算日と言っていつを基準に日割り計算を考えるのかということも考えなければなりません。
主に１月１日を起算日にする考えと、４月１日にする方法があります。
関東だと１月１日、関西だと４月１日にすることが多いみたいです、過去に１件だけ４月１日で契約したことはありますが、沖縄だとほとんど１月１日起算だと思います。
なぜ考え方に違いがあるのかというと。
「１月1日の所有者に通知が届くしわかりやすい。」派
「固定資産税は本来４月１日～３月３１日の請求で、1～３月までは前年度の固定資産税しかわからない。」派
の考え方があります、どちらの考え方も一長一短あるので、現在でも割れているんですね。
まとめ
- 不動産を売買した際は、固定資産税の負担も考慮する
- 基本的には日割りが公平だけど、それ以外の方法もとれます
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