いつもお世話になっております、中古メインなので実務上は住宅瑕疵担保履行法の取り扱いがあまりない株式会社イエカリヤです。
今日は、宅地建物取引業者が宅地建物取引業者でない買主に新築物件を売却するときのお話です。
細かい話を上げればきりがないので、宅建の範囲内でお話いたします。
５つの知識があれば多くの選択肢を削ることができます、それ以外の細かい所は過去問を解いて補填する程度でいいと思います。
●とりあえずこれだけ
- 売主が宅地建物取引業者、買主が宅地建物取引業者でないときに必要
- 契約前に供託所等の書面を交付
- 期間は引き渡してから１０年
- ５５㎡以下の建物は２戸で１戸扱い
- 届け出をしなければ、資力確認の基準日の翌日から５０日経過で契約不可
下の２つが少し覚えにくいかもしれませんが、過去問を解いていくと何度も出てくるのですぐに慣れると思います。
●どんな時に適用されるの？
先ほども書いた通り、宅地建物取引業者が宅地建物取引業者でない買主に新築物件を売却する際、売主の宅建業者は瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、その際にちゃんと損害賠償金を支払えるよう資力を確保しておかないという法律です。
売主は物件の個数に応じて、供託（預ける）か保険に入らなければなりません。
厳密には新築住宅を請け負った建設業者も入りますが、宅建の範囲ではないので割愛します。
宅建業法では、誰が売主で誰が買主かをしっかり確認しなければなりません、どのような法律かわかっていても前提条件がそろっていなければ意味があり前せん。
上で書いたように
- 売主が宅地建物取引業者
- 買主が宅地建物取引業者でない
場合にのみ適用されます、ここをまず意識してください、これだけでも正誤判定できる問題はあります。
平成２２年問４５
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
誤り、今回の買主は宅地建物取引業者です、先ほど書いたとおり、買主が宅建業者でないときにしか適用されないので、売主は資力確保措置はいりません。
3.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
誤り、売主の宅建業者が講ずるだけで媒介の会社は資力確保とは関係ありません。
平成２３年問４５
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。
誤り、少しひっかけチックですが、平成２２年問４５と全く同じ知識で解けます、売主宅建業者・買主宅建業者でない場合に資力確保が必要です。
今回は買主が建設業者です、宅建業者ではありません。ですので資力措置は必要になります。
平成２６年問４５
2.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
誤り、平成２２年問４５の肢３と全く同じ内容です。
平成２７年問４５
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
誤り、買主が宅建業者であれば資力確保はいらないんでしたね。平成２２年の選択肢1と同じです。
●契約前に供託所等の書面を交付
保証金をどこに供託したかを買主に教えなければいけませんが、そのタイミングはいつでしょう？
当然・・・というか売買契約の前です。よく引き渡しまでにというひっかけが出ますが、契約前です。供託所の場所という情報がないまま契約することは危険ですよね。
平成２２年問４５
2.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
誤り、先ほど書いたように、契約前に書面の交付及び説明を行います。引渡し前ではありません。
平成２３年問４５
3.自ら売主として新築住宅を販売する宅地取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
正しい、その通りです、契約締結前です。
平成２４年問４５
4.新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。
誤り、契約前ですよ、契約前。
平成２５年問４５
3.Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
誤り、さっきから全く同じ論点でうんざりするほどですね。契約前に行わなければなりません。
平成２６年問４５
4.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
正しい、これも同じ話です、契約前に書面を交付でＯＫです。
平成２７年問４５
2.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
誤り、いい加減しつこいくらいです、契約前です引き渡し前ではありません。
平成２８年問４５
3.Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
正しい、もういいですね？契約前に書面の交付と説明です。
平成２９年問４５
1.Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
誤り、引き渡し前ではなく契約締結前です、耳にタコができそうですね。
書きながら気づきましたが、この知識、平成２２年から平成２９年まで毎年出ています。
しかも、下手なひっかけもなく論点もほぼ同じです、さらに、ここを抑えていれば平成２３年と平成２６年は選択肢を削ることができるだけでなく、正解に直結しています。
●まとめ
住宅瑕疵担保履行法は、パッと見で漢字が多くて見た瞬間飛ばしたくなりますが、出てくる知識はそこまで多くありません。
ゆっくり、１肢ずつ抜き出していけば同じような問題が沢山出てくることもご理解いただけたと思います。
少し中身が多くなってきたので、ほかの知識の解説は明日アップいたします。
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