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公正証書なのか?書面でいいのか?「定期借地・借家契約」新人だった頃の悔しい思い出

いつもお世話になっております、沖縄で中古物件を扱う株式会社イエカリヤです。

 

定期借家契約や定期借地契約において、公正証書で契約しなければいけないのか書面であればいいのか?の質問があったので少し苦いエピソードを加えながら解説していきたいと思います。

ぶっちゃけそこまで頻出の問題ではないので、宅建の勉強されている方は箸休めにお読みください。

 

●公正証書か公正証書による等か?

宅建士試験を勉強していく中で、定期借家契約や定期借地契約を学習することになりますが、通常の契約とは違って書面で行わなければなりません。

この時に公正証書と言って契約の内容を公証人に確認してもらう手続きをしてもらわないといけない場合があるのですが、条文の書き方が紛らわしいので注意が必要です。

 

●公正証書でなければいけないのは事業用定期借地権のみ

結論から言うと絶対に公正証書で契約をしなければいけないのは事業用定期借地権の場合だけになります。

条文を見てみましょう。

 

定期借地権

第22条
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、~中略~公正証書による等書面によってしなければならない。

 

事業用定期借地権

第23条
専ら事業の用に供する建物~中略~
前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

 

定期建物賃貸借

第38条

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、~以下略~

 

だいぶ中身は省きましたが、太字になっている部分を注目してください。

 

定期借地権・・・公正証書による等書面によってしなければならない。

 

事業用定期借地権・・・公正証書によってしなければならない。

 

定期建物賃貸借・・・公正証書による等書面によって契約をするときに限り。

 

お分かりでしょうか?事業用定期借地権の場合だけが違った文言になっています、簡単に言うと。

 

公正証書による等書面→公正証書でもいいし、書面であれば公正証書じゃなくてもいいよ。

公正証書によってしなければならない→公正証書じゃないとダメだよ。

 

ということです、パッと見条文を見ただけでは違いに気づきにくいですね。

 

●宅建だとこう出される

平成26年問11

2.存続期間を10年以上20年未満とする短期の事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によらなくとも、書面又は電磁的記録によって適法に締結することができる。

誤り・・・条文では事業用定期借地契約は公正証書でのみ契約できることとなっています。

 

平成26年問12

1.定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。

正しい・・・条文通りですね。

 

●まだ不動産業界に入りたての頃

先ほど書いた通り、この問題って宅建でもそこまで多く出されるわけではありません。

ですので、中身自体は把握していたのですが、うろ覚えだったんです。

 

以前勤めていた会社にいた頃、事業用で定期建物賃貸借契約をする案件がありました。

先ほど書いた通り定期建物賃貸借契約であれば書面は公正証書ではなく普通の書面で構いません。

 

契約を進めるにあたって、借主さんから「1週間前には契約書の中身を確認したい」とのことだったので、事前に送っておいたんです。

ご担当の方からは特に不備等を指摘するお話もなく契約当日になりました、しかし、契約当日に借主さんの代表者の方がすごい剣幕で事務所に来て

なんだこの契約書は!!公正証書じゃないとダメだろ!!

と怒鳴り込んできました。

 

一瞬でパニックになりました、しかも六法を持ってきて

「ほらここに公正証書じゃないとダメだと書いてある!」

と詰め寄ってくるのです。さらに、

 

「こんな契約無効だぞ!!わかってるのか?ただ、今回は特別に見逃してやるからさっさとしろ!」

 

とのことだったので、「申し訳ありません、ありがとうございます。」を連呼しながら契約を進めていきました。

 

この方の言い分って、今考えると色々とめちゃくちゃなんですよね。

まず、1週間前に契約書出しているのに契約当日まで何も言わず、契約時に詰め寄るところからまずおかしいですね。

おそらく担当の方とあまり密に連絡を取っておらず、前日の夜くらいに初めて見たんだと思います、そうでなければ「当日カマして、主導権握ってやろう」と思ったかのどちらかでしょう。

 

さらに、先ほど書いたように定期建物賃貸借契約は書面であればOKなので公正証書でなくても良いんです。

 

さらにさらに、「こんな契約は無効!だけど、今回は特別にやってやる」と言っていましたが、無効な契約を締結したところで無効なので意味がありませんよね?無効だと主張するなら「公正証書にしろ!」と言わなければ矛盾しています。

 

今ならきちんと説明して嫌味の一つも言っていたかもしれませんが、当時ペーペーだった私が企業の代表取締役である先方に反論できる訳もなく、しばらくもやもやする日が続きました。

こんなことめったに無いですが、もし皆様が同じ状況になったら自信をもって説明してください。

 

●まとめ

  • 事業用定期借地の時に公正証書が必要
  • 条文のちょっとした違いで答えが変わる

売却をお考えの方はこちらのページをご覧ください。

他にもお役立ちできる情報を投稿しております。

當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ

宅建当日の心構え

いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤです。

 

昨日は、宅建試験の日に持っていくものを書いていきましたが、今日は当日の心構とコツを書いていきたいと思います。

体感的なところが多いので参考程度に考えていただければ幸いです。

 

●いきなり解かない

宅建士試験は時間との勝負なので、開始早々始めたくなる気持ちもわかりますが、一度ゆっくり落ち着いていきましょう。

具体的には、一度全部の問題に軽く目を通します、キチンと読まなくてもワードがちらっと映る程度で結構です。

 

これをやると、他の問題を解いている最中でも脳みそが準備してくれて、本格的にその問題を解こうとしたときにスムーズに解き始められる気がします。

時間的には1分くらいで、本当にざっと見る感じで構いません。

 

●1問目から解かない

宅建士試験では、問題数ごとに分野が変ります。

 

問1~14が権利関係

問15~22が法令上の制限

問23~25が税金関係

問26~45が宅建業法

問46~50がその他(5問免除問題)

 

となっています。

なぜ、権利関係から始めてはいけないかというと、他の範囲と比べて、難しく正答率が低い上、権利の人間関係の把握に時間がかかってしまいます。

簡単に言うとコスパが悪いんですね、さらに、緊張した状態で頭にエンジンがかかっていないにも関わらず、いきなり難しい問題からやってしまうと余計に時間がかかるしテンションが落ちてしまうんですよね。

 

逆に「試験の後半になると集中力が切れる」という方は最初から権利関係でもいいのですが、時間配分はとくに気にかけてください。

 

●おすすめは後ろから解く

私の場合は最後の50問目から順に解いていきました、5問免除や業法はパパっと解ける問題が多いので勢いがつきやすいので、始めるにはもってこいです。

 

あまり良くない戦法ではありますが、5問免除の統計は1年ごとに変わりますし、範囲も限られています。

ですので、試験当日の5分前に覚えて解き終わったらすぐ忘れていいという考えができるので先に潰してしまおうというわけです(笑)

 

勉強中は、「業法から解く」ということもやってみましたが、途中から始めると前後してマークミスがとても多かったので、単純に後ろからがおすすめです。

 

●気負い過ぎない

1年間必死に勉強してきたはずなので、緊張するのは仕方ありません。

ただ、宅建の試験は受験資格や年齢制限があるわけではないので、今年合格しなかったとしても来年受けなおせばいいだけです。

私の知り合いの方は定年退職後、4年受け続けて見事60代後半で合格し、その後、宅建業者として開業した方もいらっしゃいます。

 

諦めなければいつかは受かる試験なので、気楽な気持ちで受けましょう。

お守り変わりのアイテムを持っていくのもおすすめです。

詳細はこちら↓

宅建士試験、当日に持っていくもの

 

●まとめ

  • 一問目から始めない
  • 気楽に受けてみる
當間
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沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ

宅建士試験、当日に持っていくもの

いつもお世話になっております、株式会社イエカリヤです。

 

いままで過去問の解説などをやってきましたが、受験当日に準備しておいた方がいいものをまとめました。

 

●前日に持ち物は準備しておく

当たり前ですが、前の日から必要なものはカバンの中に入れておくようにしましょう、試験は昼からなので寝坊することは無いでしょうが事前に用意しておいた方が安心です。

 

絶対に持っていくもの

受験票・・・当たり前ですね、他の物を忘れても最悪買えばどうにかなりますが、こればっかりは忘れてはいけません。

 

鉛筆・・・マークシート形式はシャーペンよりも鉛筆の方が塗りつぶしやすく、間違えたときも消しやすいです。念のため4~5本用意しておいた方がいいでしょう。

 

時計・・・今はスマホで時間をチェックする方が多いので時計を持っていない人も多いですが、試験会場に時計が無い場合もあります、100均の物でいいので絶対に買っておいてください。

ただでさえ宅建士試験は時間との勝負なのでないと合格率が下がります、あと、アラームは禁止なので消音にしておいてください。

 

消しゴム・・・もちろん消しゴムも必要です、これも2個あると安心です。

 

鉛筆削り・・・余分に鉛筆を用意しても、折れてしまうことがあります、万が一のために用意しておきましょう。

 

●あるといいもの

マスク・・・もちろん人が集まるので風邪予防という面もありますが。宅建士試験は受験資格がいらない上に有名国家資格なので色々な人が受験します、本当にいろいろな人が受験します。

あまり詳しくは書けませんが私が受験した際、凄い方がいらっしゃいました、、、簡潔に言えば臭い対策としてマスクがあった方がいいと思います。

 

暗記ノート・・・自分の苦手な部分がまとめられたノートがあると試験前に目を通せていいと思います、試験会場の前に宅建の学校の方がいらっしゃって、「ここが出る!!」みたいな紙を貰えます、そちらでもいいですが、範囲が微妙に広かったりして余計に不安になったりしますので、自分のノートの方がいいかと思います。

 

お守り的な何か・・・宅建は1年に1度しか行われません、どれだけ勉強していても、、、むしろ勉強していた時間が多いほど不安になる気持ちは大きくなると思います。

そんな時によく持っていくのがお守りですが、「的な何か」と付けたのは理由があります。

 

以前も書きましたが、私は暗記や集中して読みたいときにめちゃくちゃ書きます、ミミズが這ったような字で裏紙に書きまくります。

すると、紙の量も膨大になりますし、100均で買ったボールペンも3~4本消費しました。

 

紙はさすがに多すぎて持っていけないので、使い終わったボールペンを輪ゴムでまとめて筆箱の中に入れておきました。

試験が始まる直前、一気にプレッシャーがかかった時にそのボールペンを見て「この会場の中に、これだけボールペン潰した人が何人いるだろう?」と思うとスーッとプレッシャーが引いくんです。

お守り的な何かとは、今まで自分が宅建の試験に向けてやってきた努力を再認識できるものです。

僕はボールペンでしたが、ボロボロになった教科書でもいいですし、何週もまわした過去問でもいいですし、演習の点数のグラフ、総学習時間でもいいでしょう、神社でお守りを買うよりもよっぽど心強い味方になってくれます。

 

●まとめ

  • 準備は前の日に
  • 頑張れば頑張るほどプレッシャーはかかる、今までの努力を可視化できるものをお守りにしよう
當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ

3つのライフハックを束てみると最強じゃないか?

いつもお世話になっております、沖縄で中古物件を扱う株式会社イエカリヤです。
先日、ブログを書いていて思いついたのですが。

 

habitica
なかなか習慣が続かない、それならRPG風タスク管理アプリhabitica始めてみませんか?

 

目標シート
元日に決めた目標、まだ覚えていますか?「1日1枚成功シート―これで僕はホームレスから上場企業の社長になった」

 

一元管理ノート
カテゴリ分けをしないという選択肢「情報は1冊のノートにまとめなさい」

 

現在の3つのライフハックを行っていますが、「よくよく考えると被っているところがあるな」、と気付きました。

 

その点を踏まえて、どうせなら統合してしまおうと考えました。

 

●信用できる情報は別口から

色々な本を読んで効率化や目標達成の成功率を高めるようにしていますが、やはり一定のルールというか真理みたいなものがあって、別の書籍やアプリでも重要な部分が被っていることがあります。
「全く別のアプローチから入っているのに、コアの部分は同じ」というのがとても好きで信頼できると考えています。

 

以前、書いたアプリや方法はとても大きなメリットがあり、それぞれとても強力だとは思いますが、もちろんデメリット・・・とはいかないまでも足りない部分はありました。

 

●habitica
メリット
毎日~月間までのタスク処理や繰り返す日課に関してとても良い

 

デメリット
使いこなせばいけるかもしれませんが、長期目標とは少し相性が悪い。

 

●目標シート
メリット
長期目標との相性が抜群

 

デメリット
何度も繰り返す日課やタスクを毎回書き入れるのが面倒

 

●一元化ノート
メリット
情報の紛失が無くなる

 

デメリット
ノートなのでカバンを持たない時に不便

 

いずれも、情報の整理や目標設定、特に書くことが重要だということは同じです。

 

●手帳がまとめ役

まず、目標シートはあくまで長期的な目標を書き込むことに特化させます、本来であれば毎日のタスクも書き入れるのですが、以前habiticaの紹介で書いた通り、次々増えていく項目を何の報酬も無しに潰していくことはとてもつらいので、その辺はhabiticaがお手の物なので任せます。

 

また、一元ノートに関しては、ノートでは無くルーズリーフ型の手帳にまとめることにしました。
ノートではないので情報の一元化のみになりますね、そもそも一元化ノートが手帳ではなくノートを使っていたのは、手帳だと使い切った時に取り換えがしにくいことが大きかったんです。

 

まだ手帳のカレンダーが残っているのに取り換えるのはスケジュールの取り換えも大変ですし、金銭的にも負担がかかってしまいます。
そこをルーズリーフ型の手帳にすることで解決しました、ある程度枚数が溜まれば取り外して別の場所にストックできますし、サイズもノートに比べて小さいので持ち運びが便利です。

 

さらに、買主様や売主様からお話を伺う際に、お客様カルテといって最低限お聞きしないといけない項目をまとめたシートもあるので、そちらも統合します。

 

そうすることでアナログ面の情報整理は手帳一括で賄え、目先のタスクや定期的に繰り返す習慣はhabiticaで処理できるので楽になります。

●まとめ

  • それぞれの持ち味を活かす
  • ルーズリーフ型手帳の懐が深すぎる
  • 他にもこんな方法があるよといった情報募集中です。
當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ

元日に決めた目標、まだ覚えていますか?「1日1枚成功シート―これで僕はホームレスから上場企業の社長になった」

いつもお世話になっております、沖縄で中古物件を扱う株式会社イエカリヤです。

 

新たな年を迎え、「今年はこんな目標を立てよう!」と意気込んでいても3か月もすると忘れてしまうことがよくあると思います、私自身本書を読むまではそうでした。

 

誰でも大きな目標を立てることは成功させるための大切な行動ということはわかっていますが、目標が大きすぎて毎日に活かせなかったりします。
今回紹介する著・兼元謙任さんの「1日1枚成功シート―これで僕はホームレスから上場企業の社長になった」ではその辺りの不具合を解消する方法が紹介されています。

 

●概要

実際に使っているシートをお見せしたいのですが、本のキモになる部分であまり詳しく載せるとどうかと思うので簡単な説明だけにします。

 

簡単に言えば、
・最終的な目標
・今年の目標
・今月の目標
・今週の目標
・今日の目標と作業項目
これらをA4 の用紙にまとめて記入することで今日何をするのか、これからどうなっていきたいのかを毎日「書く」という方法で再認識します。

 

他にも細かい項目がいくつかありますが、気になった方は本をご覧ください、僕が最初に呼んだ時は図書館で借りたのでお住まいの近くの図書館にもあるかもしれません。

 

●使ってみての感想

目標だけでなく期日も入れるので凄く時間を大切に使うようになりました、さらにやることが明確に決まり細分化されることで、無理だと思っていた事柄も噛み砕いて達成できるようになりました。

 

目標シートの存在を知る前は目標を一つの画像にまとめてパソコンやスマホで見られるようにしていたのですが、それでは一日一日やることを落とし込むことができなかったので、具体的な行動をすることができませんでした。

 

また、「書く」ということがとても重要だと思います、部屋にに目標を貼ったりすることもやったりしましたが、だんだん見慣れてきて風景になってしまい、再認識することができなくなります。
書くという行為は、体の一部を動かすのでボーっとすることができず、書き出している目標を一つずつ確認していけます。

 

少し話は逸れますが、暗記や落とし込みたい知識がある時は必ず書くようにしています、読むだけだと、どうしても途中から流し読みしてしまい、どこをが重要なのかわからなくなってきます。
殴り書きでもいいので書くことで集中できるのでお勧めです
インテリアコーディネーター試験や宅建の際も大量のメモ用紙を消費して合格することができました。

 

●まとめ

  • 長期的な目標を毎日確認しよう
  • 眺めるだけじゃなく書くことで再認識させやすくする
  • 元日に決めた目標を忘れる方にお勧め
當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ

コピペを10倍(体感)便利にしてくれるアプリ「クリボー」

いつもお世話になっております、沖縄で中古物件を扱う株式会社イエカリヤです。

 

よくパソコンで作業される方はお分かりになると思いますが、よくに使われているショットカットキーでCtrl+c(コピー)とCtrl+x(切り取り)とCtrl+v(貼り付け)があります。

とても便利ですよね、文章を作成したりするには欠かせません。

しかし、コピーや切り取りをして貼り付けることができるのは1文のみです、それだけでも強列な能力なのは変わりませんが、別のページがから複数の文を抜き出す場合、行ったり来たりするのが面倒ではありませんか?

「2つ前、3つ前のコピーしたテキストが残っていればいいのに」

と考えたことがある方も多いと思います。

今日はそんな悩みを解決してくれるソフトをご紹介したいと思います。

個人的には以前紹介したスクリーンショットのソフトと同じくらい重宝しています。

おにぎりマークのすごいやつ、スクリーンショットアプリ「Rapture」

 

●その名もクリボー

マリオの敵とは関係ありません、たぶんクリップボードの略だと思います。

こちらからダウンロードできます

 

それでは実践です、下の文をそれぞれCtrl+c(コピー)してみます。

こんにちは

株式会社

イエカリヤです

 

クリボーを入れない状態だと、一番最後にコピーされた「イエカリヤです」だけが残っている形になりますが。

 

その後にCtrlを2回押すと・・・

このように、コピーした順にストックされています、後は対応する番号を押せば貼り付けも完了です。

Ctrlは自然にコピーしてしまいましたね、それくらいよく使ってしまいます。

結構同じ単語使ったりするので、プログラミングする時もよくお世話になりました。

 

●さらにさらに

右の部分に書いてあるので察した方もいらっしゃると思いますが、事前に定型文を設定しておくことも可能です。

 

この機能を使えば、メールを送る際の定型文やブログなどの書き出しもすぐに貼り付けることができます。

短文であればパソコンに標準装備されている辞書機能を使えばいいのですが、あれって対応する単語を覚えないといけないので数が増えると混乱してくるんですよね。

ここまでの機能が付いてフリーソフトウェアなんですから本当に凄いです。ただ、寄付の方は募っているみたいなので感謝の寄付をしなきゃなりませんね

 

●まとめ

  • 「クリボー」はコピペがとても便利になる
  • 定型文も入れられる
  • しかも無料(寄付あり)
  • 今となってはこれがないと仕事ができません
當間
當間
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