いつもお世話になっております、沖縄で中古物件を扱う株式会社イエカリヤです。

今まで宅建の解説などを書いてきましたが、これから受験される方や受験そのものを悩んでいる方もいらっしゃるかと思います。

そもそも宅地建物取引士になれば、どんな業務ができるようになるのかを過去問を交えながら解説していきたいと思います。

●法律上は３つの業務ができるようになる

初めて宅建を勉強していた時は「意外とできるようになること少ないんだな」と思っていました。

宅建士に興味があり情報を探し始めてこちらのページをご覧になった方も、同じような感想をお持ちの方もいらっしゃると思います。

ただし、この３つの業務は「独占業務」ということが重要です、宅建を持っていない人はやってはいけないんですね。

さらに、仕事の内容が増えるだけでなく、事務所の５人に１人は専任の宅建士がいないといけないので一定数の需要があるのです。

すこし話が逸れましたが、実際にできることは以下の３つです。

１.重要事項説明書（３５条書面）への記名押印

売買全般や賃貸の仲介の際、契約の前に「ここはこういう物件ですよ」という説明をしなければなりません。

その説明書を重要事項説明書（３５条書面）といいます、この内容を確認し、内容を確認しましたという証明に宅建士の記名と押印をします。

２.重要事項説明書の説明

さきほどの重要事項説明をお客様にわかりやすく読み合わせするのも宅建士のお仕事です。

２０ページ近くある重要事項説明書をただ渡すだけではお客様は理解できません、それを不動産の専門家である宅建士が説明するというわけです。

３.契約書（３７条書面）への記名押印

重要事項説明が終わったら契約に移ります、この契約書にも重要事項説明書同様、宅建士の記名押印が必要になります。

●宅建を受けるなら拡大解釈しないこと

上に宅建士になるとできるようになることを書きましたが、法律上の宅建士の独占業務はこの３つだけです、逆に言えば試験にでてくる範囲のなかで宅地建物取引士じゃないとできないことはこの３つのみです。

それ以外の業務は誰がやってもかまいません。

例えば１の重要事項説明書への記名押印ですが、中身を宅建士が確認しましたという証明です。

なので、実際に物件の調査をして作成するのは宅建を持っていない人がやってもＯＫです。あくまで重要事項説明書に記名押印であって、重要事項説明書の作成が独占業務というわけではないのです。

３の契約書に関しては記名押印だけが独占業務になっています、つまり、作成はもちろん宅建士が内容確認の記名押印をしてしまえば契約書の読み合わせも資格を持っていない方がされても大丈夫なんです。

とはいえ、中小企業であれば調査や契約書の読み合わせも宅建士が行うことが一般的であるとは思います、あくまで、法律上こういう風にもできるよということです。

その辺の知識が宅建の問題でも出されますので見ていきましょう。

●過去問

平成２１年問３５

法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

誤り、３７条書面や３５条書面の記名押印は宅地建物取引士がやれば代表者でなくてもかまいません。さらに言えば、先ほど書いたように宅建業を営む会社の５人に１人宅建士がいればいいので、代表者が宅建を持っているとは限りません。この話をすると結構驚かれる方も多いですね。

平成２２年問３７

宅地建物取引業者Ａが、売主Ｂと買主Ｃとの間の宅地の売買について媒介を行う場合において、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

３.Ａが、宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させた場合には、37条書面の交付を、宅地建物取引士でないＡの代表者や従業員が行ってもよい。

正しい、上で注意したように３７条書面は宅地建物取引士が記名押印をすれば、交付や説明は他の人がやってもかまいません。

平成２６年問４０

イ.宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。

誤り、平成２２年問３７と論点は同じです、記名押印を宅建士がするならば説明は他の方でＯＫです。

平成２３年問３４

２.宅地建物取引業者は、37条書面の作成を宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。

正しい、３５条も３７条も誰が作成しても大丈夫です。

平成２５年問３６

３.A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。

正しい、先ほどからほとんど同じ論点ですね、３７条書面に宅建士が記名押印するならば交付は他の人がやっていいですし、宅建士である必要さえもありません。

平成２８年問３０

４.宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならないが、当該書面の交付は宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。

正しい、先ほどまでと全く同じ論点です、ひとつ上の平成２５年問３６などはストーリーを作り論点がどこかの判断もしなければいけませんが、この問題はシンプルですね。何度も言いますが、３７条書面の交付は宅建士でなくてよいです。

●媒介契約

先ほどまでの過去問の範囲は３５条と３７条でしたが、最初にお話した「独占業務は３つ」ということを覚えていれば、媒介契約の範囲でも解ける問題が出題されます。

つまり、媒介契約やその他の業務に関して「宅地建物取引士がやらなければならない」というワードが入ればもれなく誤りの選択肢になります。

平成２２年問３３

１.Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、取引主任者に法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該取引主任者をして記名押印させなければならない。

誤り、もう一度確認しましょう、宅建士の独占業務は「重要事項説明書（３５条書面）への記名押印」、「重要事項説明書の説明」、「契約書（３７条）への記名押印」でしたね？

今回のわけです、ということは３５条と３７条以外で取引士が記名押印しなければならないという選択肢は誤りになります。

平成２７年問２８

ア.Ａは、Ｂが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印し、Ｂに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。

誤り、さっきと同じですね、３５条や３７条の話ならいざしらず、媒介の３４条の範囲ならば「宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。」というワードを見ただけで誤りだとわかります。

平成２８年２７

3.ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。

正しい、まさにその通りですね、３４条書面の場面に宅建士は関係ありません。

●まとめ

• 宅建士になることで得られる独占業務は３つ「重要事項説明書（３５条書面）への記名押印」、「重要事項説明書の説明」、「契約書（３７条）への記名押印」
• ３つだけとは言えそれがとても重要
• 逆に試験ではそれ以外の業務で「宅地建物取引士が行わなければならない」となっていれば誤り。

當間

沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ。

いつもお世話になっております、株式会社イエカリヤです。

住宅瑕疵担保履行法について昨日の続きからです。

住宅瑕疵担保履行法は頻出問題が多いですよ、２の１

●おさらい

1. 売主が宅地建物取引業者、買主が宅地建物取引業者でないときに必要
2. 契約前に供託所等の書面を交付
3. 期間は引き渡してから１０年
4. ５５㎡以下の建物は２戸で１戸扱い
5. 届け出をしなければ、資力確認の基準日の翌日から５０日経過で契約不可

昨日はこの中の１と２をやりました、特に２は毎年出ていましたね。

●期間はいつまで？

もちろん保証の期間は無限というわけではありません、買主に引き渡してから１０年です。

書面の交付は売買契約前なので、しっかりと比較して覚えましょう。

平成２４年問４５

3.住宅販売暇庇担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。

誤り、５年ではなく１０年でしたね、さらに言えば売買契約時ではなく引き渡し時です。

平成２８年問４５

4.Ａは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Ｂが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。

誤り、引き渡しから10年です、たとえ転売したとしてもそれは変わりません。そうじゃないと知り合いの宅建業者に一度売れば資力確保しなくていいということになるので、ズルする会社が増えてしまいます。

●小さい物件は損害賠償も小さいはず

住宅瑕疵担保履行法は宅建業者が新築の住宅を売る際、戸数に応じて供託する金額が変わってきます、細かい数字は過去問で聞かれていないので割愛しますが戸数が多ければ多いほど金額も高くなります。

それを踏まえた上で、一般的に一定の面積以下であれば損害賠償額も小さくなる傾向にあります。

２００㎡ある家と５０㎡の家とでは瑕疵の把握のしやすさも、損害賠償の額にも差がでます。

ということで、ある一定の面積→５５㎡以下であれば２戸を１戸としていいですよというお話です、この制度は売主の宅建業者のための制度ですね。

2.自ら売主として新築住宅をＢに引き渡したＡが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅２戸をもって１戸と数えることになる。

正しい、平成２９年・平成２８年と連続で出ていますね。

●定期的に資力の確認

引き渡しを終えた後も基準日ごとに免許権者（都道県知事か国土交通大臣）に届けでをしなければなりません、引き渡し時に供託していても後で抜かれると困りますからね。

万が一届け出をしなかった場合は、基準日の翌日から５０日以後は新たな売買をすることができなくなります。

●まとめ

當間

沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ。

いつもお世話になっております、中古メインなので実務上は住宅瑕疵担保履行法の取り扱いがあまりない株式会社イエカリヤです。

今日は、宅地建物取引業者が宅地建物取引業者でない買主に新築物件を売却するときのお話です。

細かい話を上げればきりがないので、宅建の範囲内でお話いたします。

５つの知識があれば多くの選択肢を削ることができます、それ以外の細かい所は過去問を解いて補填する程度でいいと思います。

●とりあえずこれだけ

1. 売主が宅地建物取引業者、買主が宅地建物取引業者でないときに必要
2. 契約前に供託所等の書面を交付
3. 期間は引き渡してから１０年
4. ５５㎡以下の建物は２戸で１戸扱い
5. 届け出をしなければ、資力確認の基準日の翌日から５０日経過で契約不可

下の２つが少し覚えにくいかもしれませんが、過去問を解いていくと何度も出てくるのですぐに慣れると思います。

●どんな時に適用されるの？

先ほども書いた通り、宅地建物取引業者が宅地建物取引業者でない買主に新築物件を売却する際、売主の宅建業者は瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、その際にちゃんと損害賠償金を支払えるよう資力を確保しておかないという法律です。

売主は物件の個数に応じて、供託（預ける）か保険に入らなければなりません。

厳密には新築住宅を請け負った建設業者も入りますが、宅建の範囲ではないので割愛します。

宅建業法では、誰が売主で誰が買主かをしっかり確認しなければなりません、どのような法律かわかっていても前提条件がそろっていなければ意味があり前せん。

上で書いたように

• 売主が宅地建物取引業者
• 買主が宅地建物取引業者でない

場合にのみ適用されます、ここをまず意識してください、これだけでも正誤判定できる問題はあります。

平成２２年問４５

1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。

誤り、今回の買主は宅地建物取引業者です、先ほど書いたとおり、買主が宅建業者でないときにしか適用されないので、売主は資力確保措置はいりません。

3.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。

誤り、売主の宅建業者が講ずるだけで媒介の会社は資力確保とは関係ありません。

平成２３年問４５

1.宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。

誤り、少しひっかけチックですが、平成２２年問４５と全く同じ知識で解けます、売主宅建業者・買主宅建業者でない場合に資力確保が必要です。

今回は買主が建設業者です、宅建業者ではありません。ですので資力措置は必要になります。

平成２６年問４５

2.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

誤り、平成２２年問４５の肢３と全く同じ内容です。

平成２７年問４５

1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

誤り、買主が宅建業者であれば資力確保はいらないんでしたね。平成２２年の選択肢1と同じです。

●契約前に供託所等の書面を交付

保証金をどこに供託したかを買主に教えなければいけませんが、そのタイミングはいつでしょう？

当然・・・というか売買契約の前です。よく引き渡しまでにというひっかけが出ますが、契約前です。供託所の場所という情報がないまま契約することは危険ですよね。

平成２２年問４５

2.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。

誤り、先ほど書いたように、契約前に書面の交付及び説明を行います。引渡し前ではありません。

平成２３年問４５

3.自ら売主として新築住宅を販売する宅地取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

正しい、その通りです、契約締結前です。

平成２４年問４５

4.新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。

誤り、契約前ですよ、契約前。

平成２５年問４５

3.Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。

誤り、さっきから全く同じ論点でうんざりするほどですね。契約前に行わなければなりません。

平成２６年問４５

4.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

正しい、これも同じ話です、契約前に書面を交付でＯＫです。

平成２７年問４５

2.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

誤り、いい加減しつこいくらいです、契約前です引き渡し前ではありません。

平成２８年問４５

3.Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

正しい、もういいですね？契約前に書面の交付と説明です。

平成２９年問４５

1.Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

誤り、引き渡し前ではなく契約締結前です、耳にタコができそうですね。

書きながら気づきましたが、この知識、平成２２年から平成２９年まで毎年出ています。

しかも、下手なひっかけもなく論点もほぼ同じです、さらに、ここを抑えていれば平成２３年と平成２６年は選択肢を削ることができるだけでなく、正解に直結しています。

●まとめ

住宅瑕疵担保履行法は、パッと見で漢字が多くて見た瞬間飛ばしたくなりますが、出てくる知識はそこまで多くありません。

ゆっくり、１肢ずつ抜き出していけば同じような問題が沢山出てくることもご理解いただけたと思います。

少し中身が多くなってきたので、ほかの知識の解説は明日アップいたします。

當間

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