いつもお世話になっております、初めて購入した不動産は借地権付のマンションだった、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤ代表の當間です。
昨日は気軽に借地契約をすると、当初考えていたよりも長い期間貸さないといけない可能性がある、というお話を致しました。
しかし、それでは地主さんに不利すぎるため、バランス調整のために「定期賃貸借」という契約の方法ができました。
●普通借地権との違い
細かい所は省きますが、一番の違いは更新拒絶に正当事由がないことでしょう。
昨日お話した通り、建物所有目的の時の普通借地契約では、契約期間を３０年にしたとしても満了時に建物があれば基本的更新されてしまいます。
正当事由といって、更新をしない理由があれば更新を拒絶することはできますが、その理由が認められるには様々要因が必要になるのであまり現実的ではありません。
定期借地契約では期間満了の際、正当事由が無くても更新を拒絶することができます。
これはとても大きな違いですよね、いつ返ってくるかわからない普通借地に比べて、土地の利用に関して見通しが立つので地主さまにとってメリットがあります。
また、定期借地契約の中にも、一般定期借地契約、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権と３種類あります。
よくある個人間の借地契約として、一般定期借地契約という借地上の建物を居住目的を目的とする契約の方法があげられます。
また天秤のお話ですが、定期借地権はやはり借主にとって不利になってしまうので、また調整をとっています。
普通借地権の場合、最短の期間は３０年となっていますが、一般定期借地権の場合、最短の期間は５０年となっています。
更新拒絶に正当事由がいらなくなった代わりに、借主が賃貸できる期間を延ばしたことでバランスを保ったわけですね。
●生兵法は大怪我の基
このように、借地契約は色々な方面から考えなければならず、不動産会社を間に入れず個人同士で契約するとトラブルになるリスクが大きくなります。
しかも、今回したお話は法律の一部なので他にも考えなければいけないことはあります。
例えば、相手が事業を起こしている場合、アパートを建てたい時に事業用定期借地契約を結ぶことができるのか？など、字面だけで判断すると思わぬ所から法律的に不利になる可能性があります。
よくご相談にいらっしゃる方に多いのが、「親戚同士で契約をした。」や「親が友達と契約した。」といったように身内で借地契約をしてしまった場合です。
ご本人同士は信頼関係があって「法律とか関係なしにちゃんと返すから。」というやり取りがあったかもしれませんが、長い年月が経ち相続などになってしまうと、当初の約束もあやふやで、
「親からは３０年後に返すと聞いている。」
「いや、そんな話は聞いていない。」
といったように、にっちもさっちもいかない状況になることが多いです。
昨日の件についても、下手な不動産会社に当たると損をしてしまうことがあるので、キチンと相談できる不動産会社を探すことが重要ですね。
ここまでの話を聞いていると。
「借地契約なんてしたくない。」
「なんだかよくわからないから辞めておこう。」
と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、もちろん借地契約にもメリットはあります。
・定期借地契約なら、更新しなくてもよい。
・定期借地契約なら最終的に土地が帰ってくる。
・賃料によっては通算で売却と遜色ない金額になる
・相続などの場合、土地を貸すだけなのでアパート運営のように自己負担がなく、空室リスクなどを考えなくてよくなる。
といったように、売買には無い良い所がたくさんあります。
例えば、
「先祖代々の土地なので売ることができない。」
「子供たちに現金以外の資産を残してあげたい。」
「土地を活用したいけど、建築を自分でするのはリスクがあって怖い。」
といったお悩みをお抱えの方にピッタリではないでしょうか。
ちなみに弊社の取引先で定期借地賃貸借を行っている業者様もいらっしゃいます。
土地の活用について迷われている方がいらっしゃれば売買・借地の両方からお力になれると思いますので、お気軽にお問い合わせください。
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