いつもお世話になっております、沖縄で中古住宅扱う株式会社イエカリヤ代表の當間です。

先日、沖縄市の戸建て物件をご案内した際、こんなご質問をいただきました。

男性
個人の方から買う時と業者さんから買う時ってなにか違いがあるんですか?

物件を探している時に金額・間取り・地域などはよく調べますが、意外と売主が個人か業者かというのはあまり気にしない方が多いと思います、大きな違いがあるのでお答えしていきます。

●瑕疵担保責任の期間

一番の違いは瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の期間です。

瑕疵担保責任とは簡単に言うと、売買時に瑕疵(欠陥)があった時に売主が責任を負うことです。

責任の負い方や瑕疵担保責任の詳しい話は後日書きますので、とりあえず売った後の保証期間のようなものだと思ってください。

 

この瑕疵担保責任は個人間の売買であれば、「責任を負わない」つまり、売った後に瑕疵が見つかっても保証がないという特約をすることができます。

また、法律上は瑕疵担保責任を請求できる期間は、瑕疵があることを知ってから1年とされていますが、この期間も短くすることができます。

売主の意向によりますが、個人の方が売主であれば、瑕疵担保を負わない~3か月間、くらいのケースが多いと思います。

 

「高い金額で購入するのに保証が付かないなんて。」

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産は一般的な動産とは違い個人同士の契約が非常に多いです。

いくら間に不動産会社が入って契約書を作ったとしてもあくまで売買は個人間のものとなります。

その為、売主側も一般の方なので、もしかしたら1年後に瑕疵を理由に返金を求められるかもしれない。

という状態は心理的に不安定です、わざわざ瑕疵担保をつけたくない気持ちもわかりますよね?

どうしても瑕疵担保責任をつけたいというのであれば、その分金額を上乗せしたり、その他の条件で調整するしかありません。

一方、業者(宅地建物取引業者)が個人に不動産を売却する場合、瑕疵担保は絶対に負わなければいけません。

しかも、引き渡しから2年間は責任を負わないということまで決まっています。

(瑕疵担保責任についての特約の制限)

宅建業法第40条
  1. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第570条において準用する同法第566条第3項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
  2. 前項の規定に反する特約は、無効とする。

個人とは違い、しっかりと瑕疵担保責任を負うことになります。

 

●こんなケースならどちらを買う?

例えば

・同じマンション

・階数や間取り、広さも同じ

・金額もほぼ変わらない

・Aの物件は個人が売主、Bの物件は宅建業者が売主

という2つの部屋があった場合、どちらを購入しますか?

 

先ほどの瑕疵担保責任のことを考えると物件の価値と金額が同じであれば、業者から購入した方がいいということがわかると思います。

個人が売主の場合は瑕疵担保責任が付かないか短い事が多いのに対し、売主が業者の場合は瑕疵担保責が確実に2年あるからです。

 

不動産の購入を考える際、意外と重要な要素になるので売主が個人なのか業者なのかを聞くようにしましょう。

 

●まとめ

・売主が個人か宅建業者かで瑕疵担保責任の内容が変わる

・同じような不動産なら業者から購入した方が良い

 

「沖縄で中古物件の購入を考えているけど何から始めたらいいかわからない。」

とお考えの方は

沖縄で中古物件を購入する時にやることまとめ

の記事がおススメです。

 

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當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ
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