いつもお世話になっております、沖縄の中古不動産をリノベーションでワクワクを増やしたい、株式会社イエカリヤ代表の當間です。
家を購入する時に避けて通れないのが住宅ローンです。
普通に会社から給与を頂いている会社員であれば、勤続年数や年収で銀行からの融資を受けることができますが、自営業の場合は気を付けなければいけないことがあるので注意です。
以前、目先の税金対策のために住宅ローンを借りる際、損をしたケースもご紹介します。
●沖縄の開業率は全国１位
平成30年度(2018年度)の中小企業の動向第第5章：開廃業の状況
２０１９年の中小企業白書によると、２位の埼玉７．４％から１．９％引き離し沖縄が９．３％で開業率１位になっています。
もちろん、県外の会社が別法人として沖縄で新設するケースもあるでしょうが、それを差し引いても沖縄県民の開業率は高いと言えます。
事業を開始するにあたり、大きな選択肢として個人事業主か法人を設立するかを選びます。
個人事業主の方が手続きが簡単なので「とりあえず個人事業主で初めて法人化する。」という方も多いと思います。
ある程度事業が落ち着いてきて、そろそろ腰を据えて住宅を購入しようと考え、ぴったりな物件があってもいざという時に銀行が貸してくれないということもあり得ます。
●銀行は３期分の決算書を見る
個人事業主が銀行から借り入れをしようとしたときに、直近３年分の決算書の提出を請求されます。
金融機関側としては年収が多いことはもちろん安定した利益を出せているかも重要な判断材料になっています。
なので、３年間の利益が
・ケース１
１年目 １０００万円
２年目 －１００万円
３年目 ６００万円
平均５００万円／年の場合
・ケース２
１年目 ６００万円
２年目 ４００万円
３年目 ５００万円
平均５００万円／年の場合
この二つだと、
３年間で同じ金額の利益が出ていても下の方を評価します。
ここで問題なのが、個人事業主の方は税理士さんに確定申告を依頼せず、自分で決算書を作る方がいらっしゃいます。
そうなると、ついつい目の前の税金を払いたくないが為に利益があるのにゼロ申告して節税・・・というか脱税してしまいがちです。
手元にある程度お金があるので「この勢いで住宅も」と考えてしまいますが、借り入れをする際、「正直に申告していれば大丈夫だったのに」ということがありました。
自営業をやっている方はただでさえ銀行側が厳しく見る傾向にあります、税務署の回し者ではありませんがご自身の将来の為にも申告はきちんと行いましょう。
●手間とお金をかけて借入まで出来た手順
ちゃんと確定申告をやらないといけないことはお分かりになったと思います。
ここからは利益があったにも関わらず、ゼロ申告をして借り入れを断られた際、どうにか融資を受けるために行った方法です。
●修正申告の手続きをする
今回は本来であれば利益があったのにゼロで申告していたケースなので、過去の確定申告を訂正します。
「確定申告って後から直せるの？」と思われるかもしれませんが、そこは正式に認めれています。
「なぁんだ、それならゼロにしておいて買うタイミングで訂正したらいいや。」
と思った方、残念です。修正申告をした際、実際に支払う予定だった分に対して延滞税が付くので、普通に申告した時よりも多く支払わなければなりません。
さらに、この事例では銀行さんと調整し、この方法で融資ができるようにしたのですが、全ての銀行や担当者でこのような対処ができるわけではありません。
むしろ、「税金逃れしようとしていた」という事実から、融資を拒否される可能性は十分にあるので、確定申告は絶対にやった方が良いでしょう。
●頭金を増やす
こちらも苦肉の策ですね、修正申告をした上でですが、銀行側が「３０００万円は難しいけど、２０００万円なら貸せます。」というような提示があったりします。
銀行側としては貸す金額が少ない方がリスクも少なくなるので、このような話になります。
以前あったケースではこの２つの対処法で融資を受けることができましたが、かなりリスキーですし結局のところ金銭的にも損しています。
●まとめ
・自営業・個人事業主でも確定申告をきちんと出しましょう。
・目先の得を追うと後々損してしまうので注意。
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