いつもお世話になっております、沖縄で中古住宅扱う株式会社イエカリヤ代表の當間です。

 

不動産売買を行うにあたり、最初にやることといえば不動産会社に相談することだと思います。

ご来店されたお客様に売買の流れをご説明する際、初めて聞く専門家(士業)の名前を聞いて混乱される方が多いのでこの記事でまとめたいと思います。

 

●まずはもちろん宅建士

昔は宅地建物取引主任者という名前でしたが2015年(平成27年)に宅地建物取引士という名目に変更されました。

不動産売買するにあたり一番気軽に、多くのご相談を頂くのが宅建士だと思います。

宅建士ができる独占業務として。

・重要事項説明書(35条書面)の記名押印

・重要事項説明書(35条書面)の説明

・契約書(37条書面)の記名押印

つまり、物件の説明に関することと契約に関して責任を持つことができます。

実はたったの3つだけ!?宅地建物取引士になれば何ができるの?

 

その他独占業務以外に、物件の広告や物件調査。売り主様、買い主様との調整など仕事内容としては非常に多岐に渡ります。

また、後述する専門家とお客様の橋渡しや調整なども行います。

よく宅建士は不動産の深い知識とスキルがあるスペシャリストと言われますが、各専門家に任せなければいけない部分も多いため、どちらかというと幅広い範囲に一定の知識があるジェネラリストの側面が強いと思います。

 

例えば、宅建試験で民法を学び、基礎的な法知識があっても個別具体的な法相談はできませんし、税金を学んでも「今回の売買でかかかる税金は~円です。」と断言してはいけません。

 

その代わり、全体を見通し「この案件は弁護士さんが間に入った方がいい。」とか「税理士さんに事前相談しておかないと、税金が多くかかりそう。」など

不動産売買の指針を立ててお客様にわかりやすく説明することができるのが宅建士の特徴だと思います。

 

 

●所有権移転など権利部分の登記は司法書士

不動産の売買であればほぼ100%登場していただくのが司法書士の先生です、いわゆる登記簿謄本の権利部の登記申請を担っています。

 

今まで不動産売買に関わっていなかった方は初めて目にする方もいらっしゃると思います、私も不動産業界に入るまでは知りませんでした。

例えば物件をAさんからBさんへ売るなど権利の移転をする際、法務局に登記の申請をしないといけないのですが、この申請を出してくれるのが司法書士です。

 

隣の地主さんから土地を買わないかと言われた時のように、不動産会社を通さず個人間でも不動産売買はできますが、登記の申請だけでも司法書士の先生にお願いすることを強くおススメします。

もちろん元々の知り合い同士の売買でも宅建業者を通した方がいいですけどね、すでに売買が確定しているなら広告を出したりする手間が無いので仲介手数料をまけてくれるところも多いはずです、近くの不動産会社に相談してみてください。

 

司法書士に支払うやその他諸費用をまとめました↓

 

不動産を買う時の費用をまとめた記事はコチラ

沖縄で中古不動産を購入する時の目安は?諸費用一覧まとめました

 

●土地の測量、増改築をしたら土地家屋調査士

土地や土地付きの建物を売買した時に依頼するのが土地家屋調査士の先生です、先ほどの司法書士と同じ登記簿謄本の申請をしますが、表題部(面積などが書かれている所)を担っています。

 

土地を売買する際、隣の土地との境界がどこかでモメることが多いので、トラブルになる前に土地家屋調査士に依頼して土地の境界を確定させることでスッキリした状態で売買を行うことができます。

他の士業の先生方と比べて、外に出ることが多いので作業服でお会いすることが多いです。

また、ナーバスになりがちな境界の話を隣地の所有者全員と行わなければならないので、対人関係のスキルが高い方が多い気がします。

 

土地の分筆や増築・減築、用途の変更をした時なども土地家屋調査士に依頼します。

●予想外の税金を取られないために税理士

不動産に関わっていなくても税理士はご存知の方も多いと思います。

 

その名の通り、税金のスペシャリストです。

自宅を売買する時は、税金が出ないことが多いので必須というわけではありませんが、金額が大きくなったり、生前贈与を検討している時に相談します。

●相続やトラブル時に弁護士

おそらく最も認知度の高い士業でしょう、法律的なトラブルがあったときに相談します。

通常の戸建てなどを売買したりするときはあまり関連がなく、どちらかというと相続の際の遺産分割協議書の作成依頼などが多いと思います。

 

●民泊や簡易宿泊所への変更なら行政書士

最近流行の民泊の申請や建物の用途変更をするときに依頼するのが行政書士の先生です。

 

基本的には役所などに申請する書類の代行業務なので、様々なことができますが、最近多いのは簡易宿泊などの申請になると思います。

司法書士のように不動産関係で行政書士の先生に頼まないとトラブルになるということは少ないですが、役所から出される書類が難しかったり、行ったり来たりする手間を考えると案件によっては頼んだ方がいいでしょう。

●不動産の価値を出す不動産鑑定士

その名の通り、不動産の価格を様々な手法で割り出す業務を行います。

 

不動産の価格査定は各不動産が行っていることがほとんどなので、大型のホテルだとか、よっぽどの物件じゃない限りは不動産鑑定士を通すことはあまりありません。

不動産会社の中には不動産鑑定士に査定をしてもらう所もありますが個人的には、買主売主の事情がありいくら綺麗に査定してもその金額で買う人がいなければ机上の空論ですし、2019年現在の沖縄の相場だと出してみないと分からない所もあるので、あまり査定自体にコストはかけず、売り主様が提示する金額で出してみて反響との兼ね合いで最終的な金額を決める方が時間的にも価格的にもいいかなと思います。

●中古物件だと出会う頻度は少なめ建築士

新築物件であればほとんど必須だと思いますが、中古の売買だと意外と絡みは少ないです。

 

大規模な増改築がない限り、あまり中古不動産売買では依頼することがありませんでした。

最近では居宅から簡易宿泊に用途変更することも多くなったので、その際の建築確認などで少し増えてきたかと思います。

 

これからは中古物件の既存住宅状況調査(インスペクション)が多くなってくると思います、インスペクションを行うには既存住宅状況調査技術者を取得しなければならず、既存住宅状況調査技術者は建築士しか取れないため(2019年5月20日現在)中古不動産の売買にも建築士さんとの連携が多くなると思います。

既存住宅状況調査技術者

 

當間
當間
沖縄の中古不動産市場を活性化させるために日々活動しています。少し変わった物件が好きな、株式会社イエカリヤ代表です。プロフィールはコチラ

 

 

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