いつもお世話になっております、沖縄の中古物件をリノベーションすることでワクワクを増やしたい、株式会社イエカリヤ代表の當間です。

 

イエカリヤは現在、中古不動産の売買をメインに活動していますが、仲介手数料の金額をお伝えする際に具体的な金額が決まっていなければ

 

売買金額×3％+6万円に消費税です。

 

とお伝えします、売買金額×3％はすんなり受け入れていただけるのですが、+6万円に引っかかる方が多くいらっしゃいます。

「広告費？」「出張費？」「オマケ？」

と聞かれたりしますが、口頭でお伝えするのが難しいので図を交えて解説していきたいと思います。

 

不動産売買仲介手数料の原則

謎の+6万円を説明するためには、まず不動産売買における基本を押さえなければいけません。

 

不動産の売買における仲介手数料の割合を示す表です、宅建業を営んでいる会社ならどこかにかけられています。

線を引きましたが、素の状態だとかなりわかりにくいですね。

冒頭で3％と書いていましたが、実は取引額の大きさによってパーセンテージが変わってきます。

この表は消費税込みの金額が書かれていますが、ややこしいので割愛してわかりやすくすると。

取引額	仲介手数料の上限
1～２００万円まで	5％
２００万１円～４００万円まで	4％
４００万1円～	3％

と、なります。これが仲介手数料の上限の原則になります。

 

ん？6万円ってどこから来ているの？

その疑問はそれぞれの％の差にあります。

 

例えば１，０００万円の売買があったとして、単純に１，０００万円×３％ではなく、

0～200万円までは5％。200万円分×5％＝10万円

200万１円～400万円までは4％。２００万円分×４％＝８万円　＊400万円分じゃないことに注意

400万1円～1,000万円までは3％。600万円分×3％＝18万円

 

それぞれを合計して10万円+８万円+18万円＝36万円となります。

図にしたものがこちらです。

原則通りの計算はこれでいいのですが、いちいち「200万以下は～」なんて計算するの面倒ですよね？

 

注目したいのが４００万円以下の部分です。

ここの金額って、売買代金が１千万円だろうが１億円だろうが変わらないですよね。

計算を省略できそうな匂いがしてきました。

 

400万円を超える金額であれば、400万円以下の部分は固定で１８万円なので。

（売買金額－４００万円）×3％+18万円＝仲介手数料の上限

という所まで短縮できました。

それぞれのパーセントをかけるよりもかなり式は短くなりましたね。

 

もう一歩踏み込んで

これだけでも当初よりだいぶ簡単になりましたが、

（売買金額－４００万円）×3％+18万円＝仲介手数料の上限

の「売買金額－４００万円」の部分ってちょっと面倒じゃないですか？

 

そりゃ少し考えたらわかるけど、できれば引き算よりも足し算の方がミスも少なくなりますよね。

特に金額が大きくなって１億円の物件が出たときなんかに。

 

１億円ー400万円＝9,600万円

9,600万円×3％+18万円＝288万円+18万＝306万円

 

という計算をするのって暗算だとちょっと大変です。

 

そこで、400万円以下の金額は変わらないということとなるべく式を単純にしたいということを踏まえて考えてみます。

400万円を超えた時に3％をかけるので、売買金額×3％という式を使ってなるべく簡単にしたいですね。

それでは売買金額×3％にしてしまうと、ちゃんとした計算をした時とどういった違いが出てくるでしょうか？

 

原則では0～200万円までは5％なので

200万円分×5％＝10万円

3％をかけたとすると

200万円分×3％＝6万円

差を比較すると10万円-６万円＝4万円、3％をかけたときの方が少なくなります。

 

同じ様に200万1円～400万円までは原則では4％なので

200万円分×4％＝8万円

3％をかけたとすると

200万円分×3％＝6万円

差を見ると8万円-6万円＝2万円となります。

 

差額との関係を表にしたものがこちらです。

取引額	原則	3％との差額
1～２００万円まで	5％	4万円
２００万１円～４００万円まで	4％	2万円
４００万1円～	3％	同じ

先ほどの考えのように、400万円を超える売買金額であれば、400万円以下の仲介手数料の上限は変わりません。

 

ということは、売買金額に3％をかけた時の差額も常に一定です。

3％をかけた時に足りない金額、4万円＋2万円＝6万円を足せばキレイに計算した時と同じ金額になるのです。

 

おや？どこかで見た数字が出てきましたね、そうですこれが仲介手数料の

 

売買金額3％+6万円の正体です。

 

つまり、より簡単に計算しようとした結果、洗練された式で差額を埋めようとした分が+6万円になるのです。

 

先ほど出した売買金額１億円で試してみましょう。

 

原則版

200万円×5％+200万円×4％+9,600万円×3％＝306万円

 

ちょっと省略版

（1億円-400万円）×3％+18万円＝306万円

 

速算式版

1億円×3％+6万円＝306万円

 

かなりシンプルな式になりました、おおよその暗算するときにもかなり便利です。

 

同じような理屈で200万1円～４００万円までの売買金額の時も「売買金額×４％+2万円」という速算式があります。

ですが、一般的な物件は４００万円以上となることが多いので、「3％+6万円」という式が一般的に認知されているわけです。

 

まとめ

不動産売買の仲介手数料の上限

売買金額×3％+６万円

の６万円にはちゃんとした理由があった。

 

簡略化してくれた先人に感謝です。

近年では例外的に、4００万円以下の物件で仲介手数料の上限を増額できる制度ができましたが、それは後日ご説明いたします。