いつもお世話になっております株式会社イエカリヤです。今回は宅建試験でも出題される媒介契約についてお話していきます。
不動産会社がお客様とかわす契約に「媒介契約」というものがあります。 買主様とも結ぶことはありますが、基本的に売主様が「あなたの会社がこの物件を仲介してもいいですよ」という約束のようなものです。
この媒介契約には3種類あり宅建の試験でも問題が出されます。今回はざっくりとした説明と期間の語呂合わせを紹介していきます。
●一般媒介契約
依頼者が不動産会社に対して、「この物件の仲介をしていいですよ。」という契約。
ただし、他の不動産会社が仲介してもいいという形を取るので、売主に対しての拘束力はあまりありません。
売主は、いろいろな業者に仲介をお願いすることができるので、メリットが大きいように見えますが、多くの不動産会社が出している物件は顧客の取り合いになる事になるので競争率が高いんです。
なので、仲介しているそれぞれの会社が広告費などにお金をかけにくくなるというデメリットもあります。
媒介契約の中で拘束力は一番弱いです。
●専任媒介契約
一般媒介と違い、「その物件に対して、他の不動産業者に依頼するの事を禁止します。」という契約です。
しかし、売主が自分で買主を見つけてくる（自己発見取引）のはOKです。 中くらいの拘束力になります。
●専属専任媒介契約
専任媒介契約に自己発見取引を禁止したものです。
つまり、一つの業者に任せ、自分で買主を見つけても業者に仲介手数料を支払う形です。 拘束力が一番高いです。
●もちろん専任・専属専任媒介契約にもメリットはあります
ここだけの説明を見ると、広告費のデメリットこそあれ、一般媒介の方が売主に有利のように思えます。
しかし、媒介契約の話には続きがあり、専任と専任媒介の契約には不動産業者に規制がかかります。この規制が売主にとってメリットになります。
●規制の内容
規制の内容な5つとそのメリットです。
1.有効期限は3か月以内（3か月を超えても3か月になる。）
不動産会社がお客さんをなかなか見つけられない場合に鞍替えすることができます。媒介契約の期間が長いと、いつまでも売却力の弱い拘束されてしまいますから。これは一般媒介でも同じことが言えるので比較としてはそこまでのメリットではありません。
2.更新は売主が申し出た時にのみできる。（自動更新不可）
上と同じ理由で同じ会社に媒介を任せっきりにしないための規則です。
3.専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上、業務の進捗状況を報告する義務がある。
これが一般契約との違いの一つです。日数は違えど業務報告の義務があるので、現在自分の物件の問い合わせ数などを確認できます。
4.専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内に指定流通機構（後述）に登録しないといけない。
こちらも依頼主にとって大きなメリットの一つです。 指定流通機構・通称レインズと呼ばれるもので、専任や専属媒介した場合は不動産会社は絶対にこのレインズに加入しなければいけません。 これに物件を登録することで全国の不動産会社が閲覧することができ、買主の発見の確率が高く、より早くなります。 一般媒介でも登録すること自体はできます。
5.その他、依頼主に不利な契約は不可。
文字通り不利な契約を結ばせないための規則です。 3.4の規則は一般契約でも業者にお願いすればやってもらえると思いますが、やはり一対一で専任の付く媒介契約をした方が不動産会社はヤル気をだしますので、そちらの方が良いと思います。
●専任と専属専任の違い
大きな違いは先ほど述べたとおり、売主が自ら買主を見つけていいかどうかですが、細かい違いもあり宅建の問題などに出されます。
取りあえず次の表をご覧ください。 一般媒介はこれらの規制は無いので割愛しています。
「専任契約より専属専任契約の方が縛りがキツイ」まずはこれを頭に入れてください。
自己発見取引を禁止しているのだから、不動産会社も相応の対応をしないといけないので、業者がやらないといけないことに対する縛りがキツくなるのは当然ですよね。 これを踏まえて次の語呂合わせです。
●「耳にイナゴ！！」
有効期限は、共に３か月なのでミ・ミ（3か月、3か月）。
報告義務は、２週間と１週間なのでニ・イ（２週間、１週間）。
指定流通機構への登録は、７日と５日なのでナ・ゴ（７日、５日） 。
これを専任→専属専任の順番通りにそれぞれ並べると先ほどの表の通りになります。
もし順番を忘れても数字だけ語呂で思い出せたら、「縛りがキツイ方が専属専任」とだけ覚えていたら答えは出せます。
●まとめ
試験は時間との勝負もあるので、できればサラッと行きたいですが、忘れてしまった時の予防策としてお使いいただけましたら幸いです。
