いつもお世話になっております、沖縄で中古不動産を扱う株式会社イエカリヤです。
不動産投資をするにあたって欠かせない情報が「利回り」です、ポータルサイトや物件情報誌などに利回り～％という風に書かれますが、そのパーセンテージは何を表しているのでしょうか？
●利回り＝年間収入÷購入金額×１００
物件を購入するのに、１億円かかったとしましょう、年間で賃料収入が１０００万円だとすると。
１０００万円÷１億円×１００＝１０％となり。
もし、年間収入が８００万円だとすると。
８００万円÷１億円×１００＝８％になりなります。
もし年間収入が１０００万円、購入金額が２億円だとすると。
１０００万円÷２億円×１００＝５％です。
つまり、購入金額が高くなるほど利回りは下がり、購入金額が低くなるほど利回りは上がる。
年間収入が低くなるほど利回りは下がり、年間収入が高くなるほど利回りは上がります。
ですので、購入者にとっては利回りが高いほど元金回収のスピードが速くなることが多いです。
ここで「多い」と表現したのには理由があります、なぜかというと不動産投資は株式の配当などと違い、購入した後も「経費」がかかります。
もちろん、経費が掛かると元金の回収に余計な時間がかかってしまいます。
最初から必要経費を計算に入れておけばいいですが、高利回りだからという理由だけで築年数の古い物件を購入すると、予想外のお金が発生してしまい最終的には利回りが落ちてしまうということも多々あります。
●表面利回りと実質利回り
先ほど計算したように、単純に購入金額と年間収入のみで計算したものを表面利回りといいます。
それに対して、管理費や修繕費などを差し引いた年間収支を使い計算されたものを実質利回りといいます。
先ほどの例でいうと、購入金額１億円、年間で賃料収入が１０００万円、年間支出１００万円（←ここが追加）だとすると。
（１０００万円―１００万円）÷１億円×１００＝９％になります。
同じ１億円で買って、年間の収入が１０００万円でも、支出を入れるかどうかで利回りが変わってきます。
言うまでもありませんが、購入する際に重要なのは実質利回りです。
表面利回りだけ見ても実際に手元に残らなければ意味がないので、実質利回りを見るといいでしょう。
マンションで管理費・修繕費が高い所だと、表面利回り１０％、実質利回り６％なんてこともあるので、気をつけましょう。
●まとめ
- 参考にするのは実質利回りがいい
- 利回りだけで判断するのは危険
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