いつもお世話になっております、沖縄の中古不動産リノベーションでワクワクを増やしたい、株式会社イエカリヤ代表の當間です。
不動産を購入する際にポータルサイトや雑誌などで探されると思いますが、そこに書いてある金額はあくまで物件に対しての価格のみです。
話を進めていくにあたり、その他の費用がかかるのでまとめました、ご参考になれば幸いです。
●仲介手数料
不動産の金額の「３％+６万円＋消費税」が仲介手数料の上限になります。
厳密に言えば２００万円以下、２００万円から４００万円以下、４００万円以上で計算式が変わるのですが長くなるので今回は割愛します。
あくまで上限なので交渉次第で減額できる可能性がありますが、あまりに大きな値下げを要求しているとそもそも契約自体ができなくなることもあり得ます。
欲張りすぎず端数の切り下げくらいにとどめておいた方がいいと思います。
イエカリヤではアンケートの記入や購入後のインタビュー・リノベーション後のオープンハウスなどによって調整することができるのでご相談ください。
仲介手数料に関してのちょっと細かい話はコチラ↓
仲介手数料の払い過ぎ、もらい過ぎに注意～消費税込み不動産売買の落とし穴～
●固定資産税の清算金
毎年発生する固定資産税は、１月１日の所有者にしか請求が行かないので残代金の支払いをした時点での日割り計算をすることがほとんどです。
購入した時期にもよりますが戸建てやマンションであればそこまで大きな金額にはなりません。
詳しくは下を参照ください。
不動産を売買した時の固定資産税って誰が払うの？
●不動産取得税
不動産を売買や新築したときに出てくる税金です。
契約日や残金決済時に支払うものではなく数か月後に請求されるので、忘れたころに思わぬ出費となるので気を付けなければいけません。
税額は「固定資産税評価額×税率」で計算されます、売買金額とは関係ないのでご注意ください。
とはいえ、基本的には固定資産税評価額よりも販売価格の方が安いことが多いので「思った以上の請求がきた」ということはあまりないと思います。
税率は下の通りです。
土地及び住宅 3％（2021年3月31日まで）
住宅以外の家屋 4％
例えば、土地と住宅の評価額が２，０００万円（繰り返しますが売買金額ではありません）だとすると６０万円の取得税が発生するわけですね。
特例を使っての軽減ありますが、これも長くなるので後日まとめます。
●契約書の印紙
不動産の契約をされたことのない方はピンとこないかもしれませんが、売買契約書自体にも収入印紙を貼らなければいけません。
貼る収入印紙の額は売買金額に左右されます、２０２０年の３月３１日までは軽減税率が適応されます。（２０２２年３月31日まで延長されました。）
よくある価格帯としては、
・１千万円を超え５千万円以下のもの
（本則）2万円（軽減） 1万円
・５千万円を超え１億円以下のもの
（本則）6万円（軽減） 3万円
あたりがほとんどでしょう。
不動産取得税に比べると安いですね。
基本的に売主・買主が一部ずつ原本を持ち、自分の持っている契約書に収入印紙を貼ります。
ちなみに、売買契約書に貼る印紙は原本にくっつければいいのでコピーには付けなくてもいいんです。
県外の不動産会社などは、それを利用してお客様に原本、自社でコピーを持ち契約印紙代を節約したりします。
ただし、年間何百件も契約をこなす会社なら馬鹿にならな金額になるのでいいのですが、契約書はトラブルが起こった時の証拠になるので個人の方にこの方法はおすすめしません。
●銀行への手数料、保証料
全額現金で買うなら話は別ですが、住宅を購入するとなると切っても切り離せないのが金融機関からの融資です。
もちろん、銀行も商売なので事務手数料等が発生します。
銀行や融資の金額にもよりますが３万円～５万円くらいが目安です。
それとは別に保証料という項目があります、支払いのタイミングが同じなのでまとめましたが保証料は銀行ではなく保証会社に支払います。
昔は不動産の購入などの大きな借入をするときは連帯保証人を連れてこなければいけませんでしたが、近年では住宅ローンを組むとき連帯保証人を設定することはあまりありません。
その代わり、保証会社に一定の金額を払い、借りた人が返せなくなったら保証会社が変わりに銀行に返済することになります。
あ、もちろんその場合でも保証会社から購入者に請求が行きます。
最近では物件の差し押さえがあるときは借入した銀行でなく保証会社名義になっていることが多いです。
保証会社や借入期間・金額によって変わるのでハッキリとは言えませんが、
・借入金額３，０００万円
・期間３０年
で６０万円超くらいです。
借入時に支払う方法と、金利を上乗せして住宅ローンと一緒に支払う方法があるので、最悪この分の現金はなくても購入を進めることができます。
●司法書士への報酬・登録免許税
物件を自分の物にするには、不動産の名義を変えるための所有権移転登記・借入する時に銀行が入れる抵当権設定登記をしなければいけません。
この時に払わなければいけないのが登録免許税です。
・所有権移転登記の登録免許税
所有権移転登記は固定資産税や不動産取得税と同じように固定資産税評価額に依存します。
コチラも特例などで例外がありますが基本的に中古不動産の場合は
土地 固定資産税評価額×１０００分の１５（2021年3月31日までそれ以降は１０００分の２０）
建物 固定資産税評価額×１０００分の２０
で計算されます。
ですので評価額が土地１，０００万円、建物１，０００万円の物件があった場合。
土地１５万円、建物２０万円の合計３５万円の登録免許税がかかります。
詳しくは国税庁登録免許税の税額表
・抵当権の登録免許税
抵当権の登録免許税は借入金額によって決まります。
税率は１０００分の４なので、融資金額が３，０００万円だった場合。
３，０００万円×１０００分の４＝12万円になります。
・司法書士への報酬
上の２つは税金なのでプラスで司法書士の先生への報酬があります。
これは税金と違い事務所によって金額が異なるのですが、評価が２，０００万円の所有権移転登記で4～５万円。
抵当権も借り入れが３，０００万円だとして5～6万くらい。
合わせると１０万前後の手数料になります。
・合計すると
今回の例で言うとざっくり５５万円くらい名義を変えるのに必要になってきます。
よく司法書士さんからの見積もり書をお客様に見せると
「高っ！！司法書士ってこんなにお金取るの！？」
と言われますが、そのほとんどは登録免許税です、司法書士の先生がぼったくっているわけではないので怒らないでください。
たまに、「登記って自分でもできるんでしょ？」とおっしゃる方もいらっしゃいますが、融資の場合は銀行側から司法書士の先生に依頼するよう言われますのでほぼ無理です。
登記を自分でやって節約ということであれば住所や氏名変更の登記くらいにしておいた方が良いと思います。
自分で住所変更登記をやってみる
中古不動産売買にかかわる８人の士（さむらい）
●火災保険
「保険なんて加入するのもしないのも自分で決めていいでしょ？」
と思われるかもしれません、銀行と関わらずに売買できるならそれでもいいのですが、金融機関から借り入れをするときは銀行側から加入するように言われます。
これこそ物件の構造や築年数・保険会社・プランによって全然違うので「いくらです！」とは言えませんが、年間１万円スタートで後は物件・プラン次第になります。
支払い方法は一括や分割でもできるので、ご自身に合った方法が取れます。
●管理費修繕費の清算
ここは少し細かいところですが、マンションの場合、月に管理費・修繕費などを支払うことになります。
固定資産税と同じように残金決済する月の分は売主が支払っているので、日割りで清算します。
これも固定資産税と同じですが、法律で「管理費・修繕費は日割り清算しなさい。」と決められているわけではないので、その月は売主負担するということも可能です。
沖縄のマンションだと管理費・修繕費を合わせても1～4万円くらいの所が多いので、登録免許税などに比べると大きな金額にはなりません。
●借地の時は名義書き換え料
借地上の建物を購入する時に出てくるのが名義書き換え料です。
「新しく土地を借りるのでよろしくお願いします。」
というニュアンスです、賃貸で言うところの礼金のようなイメージ。
これも法律的に「いくらの借地代に対していくら払え。」と決められてはいないので地主さんによって請求はまちまちです。
それこそ名義書き換え料無しの所もあれば、借地代の１年分、時には数百万請求される時もあるので事前に確認しておかなければいけません。
●まとめ
分割などの方法で支払える項目もあるので丸々現金を用意する必要はないですが、目安としては売買金額の5～１０％くらいになるので余裕を持った計画を立てましょう。
「沖縄で中古物件の購入を考えているけど何から始めたらいいかわからない。」
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沖縄で中古物件を購入する時にやることまとめ
の記事がおススメです。
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